در دنیای امروز که دعاوی ثبتی مانند اختلافات مربوط به مالکیت، انتقال سند و… جایگاه مهمی در پرونده‌های حقوقی دارند، نیاز به تخصص بالا در حل مشکلات پیچیده پیش از پیش احساس می‌شود. در این میان کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی و وکیل ثبتی بیشتر از سایر افراد فعال در این حوزه می‌توانند به این پرونده‌ها کمک کنند. اما کدام یک را انتخاب کنیم؟ تفاوت این دو مورد در چیست و هر کدام چه نقشی دارند؟

آشنایی با تعاریف

برای پرداختن به تفاوت میان وکیل و کارشناس امور ثبتی در ابتدا باید با تعاریف هر یک آشنا شویم:

·      معرفی وکیل:

همانطور که همه می‌دانیم وکیل به عنوان نماینده قانونی موکل، مسئولیت پیگیری حقوق او را در فرآیندهای قضایی برعهده دارد. البته وکیل وظایف خود را تنها به این مورد محدود نمی‌کند بلکه از ابتدا تا انتهای یک پرونده، یعنی از مرحله تنظیم دادخواست تا دفاع نهایی در جلسات دادگاه، همراه موکل خواهد بود. همچنین یک وکیل می‌تواند با ارائه مشاوره به وکلای خود کمک کنند و با استناد به مواد قانونی، از منافع موکل خود دفاع می‌کنند. از این رو وکیل می‌تواند در انواع پرونده‌ها فعالیت کند. به عنوان مثال در دعاوی ثبتی همچون اختلافات ملکی با شناخت دقیق قوانین، نقش مهمی در پیشبرد پرونده دارد. در واقع، وکیل با تسلط بر فرآیندهای حقوقی، از حقوق فردی موکل خود در مسیر قانونی محافظت می‌کند.

·      معرفی کارشناسی امور ثبتی:

کارشناس رسمی امور ثبتی به فردی گفته می شود که با دریافت مجوز قانونی از دادگستری، در حوزه تخصصی ثبت اسناد، املاک و اراضی فعالیت می‌کند. این افراد معمولا در مسائل فنی و ثبتی همچون تعیین موقعیت ملک، جانمایی پلاک ثبتی و تهیه نقشه‌های UTM دارای مهارت هستند. کارشناسان ثبتی همچنین دارای نقشی بی‌طرفانه‌ هستند و نظرات تخصصی آن‌ها در حل اختلافات ملکی بسیار موثر هستند. به عنوان مثال زمانی که دو نفر بر سر مرز یا مالکیت یک قطعه زمین اختلاف دارند، دادگاه از کارشناس رسمی می‌خواهد با بررسی اسناد ثبتی و استفاده از ابزارهای فنی، موقعیت دقیق ملک را مشخص کند. گزارش‌های این کارشناسان باید دقیق و مطابق قوانین روز باشد تا بتواند پایه تصمیم‌گیری قاضی قرار گیرد و به روند رسیدگی کمک کند.

تفاوت در وظایف

کارشناس امور ثبتی و وکیل هر کدام وظایف تخصصی خود را دارند که در ادامه به معرفی آن می‌پردازیم:

·      وظایف وکیل

در تمام مراحل رسیدگی حقوقی وکیل باید حضور و نقش فعال داشته باشد. به این صورت که مراحل کاری وکیل به این صورت است که ابتدا با ارائه مشاوره تخصصی، مسیر مناسب را به موکل نشان می‌دهد. سپس با تنظیم دادخواست، لوایح دفاعیه و سایر مدارک قانونی، پرونده را آماده ورود به دادگاه می‌کند. همچنین وکیل وظیفه دارد در جلسات دادرسی به صورت حرفه‌ای و با استناد به قوانین، از حقوق موکل خود دفاع کند. در اینجا می‌توان به یک تفاوت وکیل و کارشناس امور ثبتی پی برد.

به این صورت که کارشناس تنها به ارائه نظر خود به صورت بی‌طرفانه دارد. اما وکیل حتی اگر با دیدگاه موکل خود هم نظر نباشد، باید از حق او دفاع کند. به عبارتی وظیفه اصلی وکیل دفاع از منافع موکل در چهارچوب قانون می‌باشد. همچنین تسلط بر رویه‌های قضایی، دقت در نگارش حقوقی و حضور موثر در دادگاه، از جمله ویژگی‌هایی است که وکیل ثبتی باید داشته باشد تا بتواند نتیجه‌ای مطلوب برای موکل خود به دست آورد.

·      وظایف کارشناس امور ثبتی

از وظایف کارشناس امور ثبتی می‌توان به تشخیص وضعیت اراضی، تهیه نقشه‌های یو‌تی‌ام برای جانمایی دقیق پلاک ثبتی، بررسی تطابق سند با وضعیت موجود و همچنین ارزیابی ارزش املاک اشاره کرد. این کارشناسان همچنین با استفاده از اسناد ثبتی، تصاویر هوایی، نقشه‌های ثبتی و قوانین جاری، گزارش‌هایی تخصصی را تهیه می‌کنند که در هنگام رسیدگی قضایی موثر هستند. علاوه‌بر این وظایف، کارشناسان امور ثبتی دارای وظایف دیگری نیز هستند.

به عنوان مثال وظایف آن‌ها به‌ خصوص در پرونده‌های افراز، تفکیک، تجمیع و همچنین ارزیابی املاک مشمول مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت نقش تعیین‌ کننده‌ای دارد. همچنین دقت، آشنایی با مقررات ثبت و بی‌طرفی از ویژگی‌های مهم این کارشناسان است و در نهایت همانطور که گفته شد کارشناس امور ثبتی وظیفه دارد به بررسی دقیق و بی‌طرفانه مسائل فنی و ثبتی املاک بپردازد.

تفاوت در صلاحیت‌ها

کارشناسان امور ثبتی و وکلا تفاوت‌هایی در ویژگی‌ها و صلاحیت‌ها دارند که برای درک بهتر نقش هر یک، باید با آن آشنا شد:

·      صلاحیت‌های وکیل

برای تبدیل شدن به یک وکیل، فرد باید مسیر مشخصی را طی کند. به این صورت که داشتن مدرک دانشگاهی در رشته حقوق الزامی می‌باشد. سپس فرد با شرکت در آزمون ورودی کانون وکلا و گذراندن دوره کارآموزی، مراحل اصلی برای کسب تجربه و مهارت عملی را طی می‌کند. در پایان این دوره افراد موفق با دریافت پروانه وکالت، اجازه فعالیت رسمی پیدا می‌کنند.

وکیل با پشتوانه این مسیر آموزشی و حرفه‌ای، آماده ارائه مشاوره حقوقی، تنظیم اسناد قانونی و دفاع از موکل در دادگاه می‌شود. در مجموع صلاحیت‌های علمی، تعهد اخلاقی و آشنایی با اصول دادرسی، مهم‌ترین مواردی هستند که اعتبار وکیل را تعیین می‌کنند و او را به عنوان نماینده قانونی افراد در پرونده‌های ثبتی و سایر دعاوی حقوقی معرفی می‌سازند.

·      صلاحیت‌ها و ویژگی‌های کارشناس امور ثبتی

اما باید گفت که کارشناس امور ثبتی باید دارای ترکیبی از دانش نظری، مهارت عملی و صلاحیت قانونی باشد تا بتواند مسئولیت‌های فنی و تخصصی خود را به ‌درستی انجام دهد. همچنین دقت، بی‌طرفی، امانتداری و تعهد به عدالت از ویژگی‌های اصلی در حرفه کارشناسی امور ثبتی محسوب می‌شود. توانایی تحلیل دقیق سوابق ثبتی، تهیه نقشه‌های دقیق UTM، جانمایی پلاک‌های ثبتی، تفسیر عکس‌های هوایی و تهیه گزارش‌های فنی مستند از دیگر صلاحیت‌های این کارشناسان بشمار می‌رود.

همچنین تسلط بر نرم‌افزارهای نقشه‌کشی، آشنایی با سیستم‌های مختصات مانند سامانه شمیم و شناخت کامل از تجهیزات نقشه‌برداری، از مهارت‌های اساسی در این حوزه بشمار می‌آید. در مجموع قدرت تحلیل بالا، نگارش گزارش دقیق، تعامل با مراجع قضایی و حفظ اصول حرفه‌ای از لازمه‌های ورود و موفقیت در این حرفه حساس است که کارشناسان مجموعه مفروز با دارا بودن این صلاحیت‌ها توانسته‌اند بیشترین خدمات را به افراد و… ارائه دهند و در سطح کشور به عنوان کارشناسان برتر شناخته شوند.

نحوه انتخاب وکیل و کارشناس امور ثبتی

همانطور که می‌دانیم انتخاب وکیل یک فرآیند کاملا شخصی و اختیاری است که به تصمیم مستقیم موکل بستگی دارد. بنابراین هر فرد می‌تواند با توجه به تجربه، تخصص و اعتماد خود، وکیلی را برای پیگیری امور حقوقی خود انتخاب کند و حتی در طول رسیدگی در صورت نیاز و رضایت بیشتر، وکیلش را تغییر دهد. اما در خصوص کارشناس رسمی امور ثبتی، شرایط متفاوت می‌باشد. به این صورت که این کارشناسان توسط دادگاه یا مرجع رسیدگی ‌کننده تعیین می‌شوند و انتخاب آن‌ها به ‌صورت مستقیم در اختیار طرفین نمی‌باشد. با این حال در برخی موارد خاص، طرفین پرونده می‌توانند کارشناس مورد نظر خود را پیشنهاد دهند، اما تعیین نهایی به تایید مرجع قضایی نیاز دارد.

جمع‌بندی

در مجموع شناخت تفاوت‌های میان وکیل و کارشناس امور ثبتی برای افرادی که با پرونده‌های ملکی و ثبتی سر و کار دارند، اهمیت زیادی دارد. همانطور که گفته شد وکیل نقش مدافع حقوقی را دارد در حالی که کارشناس امور ثبتی به‌ صورت تخصصی به بررسی فنی و تشخیص مستندات می‌پردازد. بنابراین انتخاب درست هر یک در زمان مناسب، می‌تواند مسیر رسیدگی به پرونده را کوتاه‌تر و نتایج آن را دقیق‌تر و منصفانه‌تر کند.