پنجره خرید در بازار مسکن/ عقب‌نشینی قیمت به نفع مصرف‌کننده

به گزارش اطلاعات نیوز، بازار املاک در ماه‌های گذشته در دو مسیر جداگانه حرکت کرده است، از یک سو افزایش تعداد فایل‌های فروش خانه‌های لوکس و گران‌قیمت در بنگاه‌های معاملات ملکی نشان‌دهنده تمایل سرمایه‌گذاران این بخش برای تبدیل اموال غیرمنقول به دارایی‌های دیگر است و از سوی دیگر رشد ملایم قیمت‌ها در واحدهای کوچک‌متراژ و ارزان‌قیمت حکایت از جنب‌وجوش اقشار متوسط جامعه برای تامین مسکن در شرایط رکود تورمی دارد.

از ابتدای امسال قیمت مسکن نسبت به زمستان گذشته رو به کاهش گذاشت و فعالان این بازار معتقدند که تعداد معاملات املاک نیز به پایین‌ترین میزان در یک دهه اخیر رسیده است در حالی که بازار مسکن از ابتدای سال ۱۴۰۲ در وضعیت رکود شدید قرار گرفت و مشاوران املاک بر این باورند که به ندرت خرید و فروشی در این بازار انجام می‌شود بنابراین کاهش قدرت خرید مردم و بالارفتن نرخ تورم در سال‌های اخیر به افزایش بی‌رویه اجاره‌بها از ابتدای امسال دامن زده همچنین جهش قیمت مسکن، تورم و سخت‌گیری بانک‌ها در پرداخت تسهیلات مسکن و سهم پایین تسهیلات در قیمت تمام شده خرید یک واحد مسکونی، مدت زمان انتظار برای خرید خانه را در کلان‌شهرها به مرز یک قرن رسانده است.

رکود بازار در نبود تقاضا

کارشناسان اقتصادی چالش اصلی صنعت ساختمان را رکود بازار مسکن و نبود تقاضای موثر معرفی می‌کنند که از حدود دو سال قبل شدت گرفته است تا جایی که اکنون خریداران توان خرید مسکن را ندارند اما بسیاری از عرضه‌کنندگان حاضر به فروش مسکن به قیمت‌های پایین‌تر نیستند زیرا برای تبدیل آن به دارایی‌های دیگر با مشکل روبه‌رو می‌شوند.

آمارها نشان می‌دهد نرخ رشد قیمت مسکن از پاییز سال گذشته تا مهر امسال شش درصد، خودرو حدود ۲۵ درصد، دلار ۸۱ درصد و طلا ۱۷۵ درصد بوده است بنابراین افت سودآوری سرمایه در بازار مسکن بر خلاف طلا باعث شده که سرمایه‌گذاران از ورود به این بازار خودداری کنند در نتیجه تزریق منابع به صنعت ساختمان افت کرده است در حالی که برآورد می‌شود سالانه یک میلیون واحد مسکونی جدید باید در کشور ساخته شود زیرا طبق داده‌های مرکز آمار ایران، در حال حاضر ۲۴.۵ میلیون نفر در کشور اجاره نشین هستند و این میزان برابر با ۳۷ درصد از شهرنشینان و ۵۱ درصد از خانوارهای پایتخت است اما سال گذشته برای حدود ۴۵۰ هزار واحد مسکونی در کل کشور پروانه ساخت صادر شد که بخش قابل توجهی از آن را واحدهای نهضت ملی مسکن، خودمالکی و ساخت و ساز بخش خصوصی بود.

برخی کارشناسان، مهمترین عامل افت معاملات را کاهش توان خرید متقاضیان می‌دانند اما نمی‌توان تاثیر متغیرهای سیاسی و منطقه‌ای را بر بازار ملک نادیده گرفت، به گفته آنها التهابات سیاسی و تنش‌های بین‌المللی اثر رکودی بر بازار مسکن دارد زیرا مردم در چنین شرایطی ترجیح می‌دهند سرمایه‌های خود را به دارایی‌های نقدشونده همچون طلا و دلار تبدیل کنند. این کارشناسان، خریداران واقعی را توصیه به خرید می‌کنند زیرا معتقدند تعلل باعث از دست رفتن فرصت خرید با قیمت مناسب می‌شود و اکنون بهترین زمان برای ورود به بازار مسکن است.

دسته دیگر از فعالان بازار بر این باورند که روند رکودی مسکن همچنان ادامه دارد و به‌دلیل نااطمینانی نسبت به آینده تحریم‌ها، هر دو طرف بازار از معاملات نهایی صرف‌نظر می‌کنند.

کالایی که هنوز سرمایه‌ای است

فرشید ایلاتی؛ کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار ایمنا اظهار می‌کند: وقتی که مفهوم مسکن را در کالاهای سرمایه‌ای تعریف می‌کنیم باید منتظر باشیم که ببینم جهش‌های اقتصادی، رکود و رونق‌ها و نوسان‌های ارزی چه تاثیری در قیمت مسکن می‌گذارد.

وی فضای بازار املاک را همچنان سرمایه‌ای می‌داند و می‌گوید: در نوسان‌های اقتصادی درباره وضعیت تولید و بازار کالاهای مصرفی اظهارنظرهای زیادی مطرح نمی‌شود زیرا همچنان انگیزه‌های سرمایه‌گذاری در این بخش وجود دارد در حالی که به مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای نگاه می‌شود و در نتیجه از بازارهای مالی و نوسان‌های کلان اقتصادی تاثیر می‌پذیرد و شاهد نوسان قیمت در بازار مسکن هستیم.

این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به تاثیر افزایش تحریم‌های اقتصادی بر بازار مسکن می‌افزاید: یک پیش‌بینی این است که فشار اقتصادی حاصل از تشدید تحریم‌ها، رکود همراه با تورم در بخش مسکن را عمیق‌تر خواهد کرد که احتمال وقوع آن بسیار کم است اما یک تحلیل مهم‌تر این است که رکود بخش مسکن با کاهش قیمت‌ها همراه باشد.

وی خاطرنشان می‌کند: از آنجا که کالاهای سرمایه‌ای دیگری مثل طلا یا ارزهای خارجی، قابلیت نقدشوندگی بیشتری دارد، مالکان تمایل دارند که بخشی از سرمایه خود در بازار املاک را خارج کنند و به احتمال قوی این باعث ادامه ریزش قیمت خواهد شد.

تکلیف گسترش ۲۰ درصدی شهرها و روستاها

ایلاتی رکود ایجاد شده در بخش مسکن را عمیق توصیف می‌کند و می‌گوید: جدا از فضای رکود و رونق، درباره سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز این تکلیف در برنامه هفتم توسعه ذکر شده که دولت باید در مدت اجرای این برنامه پنج ساله، ۲۰ درصد به مساحت شهرها و روستاهای کشور اضافه کند.

وی این تکلیف را فرصت مناسبی برای افزایش ساخت‌وساز خانه در کشور عنوان می‌کند و ادامه می‌دهد: جدا از موضوعاتی که اکنون در بازار مسکن وجود دارد، ما نیاز به ساخت مسکن داریم زیرا تقاضای مسکن همچنان در جامعه وجود دارد و این امید را به وجود می‌آورد که بتوانیم از دل این دوران رکود به رونق ساخت و ساز برسیم البته باید یک سال بگذرد که هیجانات مربوط به اجرای مکانیزم ماشه و تحریم‌ها تخلیه شود.

این کارشناس اقتصاد مسکن اظهار می‌کند: در صورتی که دولت به تکالیف خود در زمینه گسترش محدوده شهری عمل کند، بازار ساخت و ساز رونق خواهد گرفت و این وضعیت می‌تواند نقطه امیدی برای بازار مسکن در سال آینده باشد.

وی درباره جاماندگی بخش مسکن از رقابت با بازارهای مالی تاکید می‌کند: این نگاه به آن معناست که هنوز دوست داریم مسکن کالای سرمایه‌ای باقی بماند در حالی که باید پذیرفت عقب‌ماندگی مسکن از بازارهای مالی اتفاق بدی نیست زیرا به خروج آن از فهرست کالاهای سرمایه‌ای و تبدیل به کالای مصرفی کمک می‌کند.

ایلاتی با اشاره به پیشتازی مسکن از نرخ تورم در سال‌های گذشته توضیح می‌دهد: سالهاست که نرخ تورم در مسکن بالاتر از تورم عمومی بوده است و اکنون لازم است به تعادل قیمتی برسیم، واقعیت این است که مسکن در کشور ما به نسبت قدرت خرید و در مقایسه با بسیاری از کشورهای دیگر گران بوده و این شرایط در تهران و کلان‌شهرها دشوارتر است.

راهکارهای ترمیم قدرت خرید مصرف‌کننده

وی به متقاضیان مسکن به عنوان یک کالای مصرفی توصیه می‌کند هرچه زودتر خرید خود را انجام دهند و می‌افزاید: رکود همراه با کاهش قیمت در بازار این امکان را برای مصرف‌کنندگان فراهم می‌کند که بتوانند تخفیف دریافت کنند یا املاک مورد نیاز را با شیوه تهاتر و متراژ بالاتر خریداری کنند.

این کارشناس اقتصاد مسکن درباره فاصله قابل توجه قدرت خرید مصرف کنندگان با قیمت مسکن می‌گوید: برای کاهش این فاصله باید راهکارهای دیگری پیشنهاد شوند زیرا نمی‌توان انتظار داشت که قدرت خرید مصرف‌کننده تنها با کاهش قیمت ترمیم شود بلکه راهکارهای دیگری مانند افزایش تسهیلات، استفاده از مکانیزم‌های جدید تامین مالی، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک، اجاره به شرط تملیک و به طور کلی ایجاد تنوع تامین مالی ضروری است.

وی ادامه افت قیمت مسکن را به زیان این بخش می‌داند و می‌افزاید: قدرت خرید خانوار تنها با کاهش قیمت مسکن تامین نخواهد شد زیرا در صورتی که کاهش قیمت تا ۵۰ درصد ارقام کنونی ادامه داشته باشد، بازار از توجیه اقتصادی خارج می‌شود و مانند افزایش ناگهانی قیمت، یک شوک ایجاد می‌کند.

ایلاتی درباره احتمال خروج سرمایه‌ها از بازار مسکن و پیامدهای آن یادآر می‌شود: این خروج سرمایه، یک اتفاق منفی نیست بلکه به نظر می‌رسد که لازم است بازار مسکن سرمایه‌زدایی شود و سرمایه‌گذارانی که به دنبال سودهای درشت هستند از این بازار خارج شوند تا جای خود را به سرمایه‌گذاران حرفه‌ای بدهند که به دنبال سودهای منطقی هستند.

وی با اشاره به قابل پیش‌بینی بودن میزان هزینه و سود بنگاه‌های اقتصادی در یک سال می‌گوید: در بخش مسکن نیز باید این شرایط تغییر کند که سرمایه‌گذاران انتظار دارند با جهش‌های ارزی و اقتصادی، سرمایه آنها چند برابر شود بنابراین می‌توان گفت که این سرمایه‌زدایی به نفع کلان بازار مسکن است.

مالیات خانه‌های کلنگی ۱۰ برابر واحدهای خالی

این کارشناس اقتصاد مسکن درباره تاثیر گرانی زمین و مصالح ساختمانی بر قیمت تمام شده خانه تاکید می‌کند: راهکار حل این مشکل آن است که عرضه زمین را افزایش دهیم و به موازات آن مالیات‌هایی که بر املاک خالی یا املاک دارای استعداد ساخت تعیین می‌شود لازم است که به شدت افزایش پیدا کند.

وی ادامه می‌دهد: بخشی از املاک خالی که کمتر مورد توجه قرار می‌گیرند، زمین‌های خالی یا خانه‌های کلنگی هستند که برای ورود آنها به چرخه ساخت و ساز باید مالیات خانه‌های کلنگی به شدت باید افزایش پیدا کند یعنی تا ۱۰ برابر واحدهای مسکونی خالی باید از خانه‌های کلنگی مالیات دریافت شود زیرا در صورت ساخت و ساز در این املاک می‌توان ۱۰ واحد مسکونی تولید کرد و بدون استفاده نگه داشتن خانه‌های کلنگی به معنای جریمه ۱۰ برابری است.

ایلاتی نقش مصالح ساختمانی در قیمت تمام شده مسکن را قابل توجه نمی‌داند و می‌گوید: نقش این بخش در قیمت واحدهای مسکونی بین ۱۵ تا ۲۰ درصد است بنابراین برای افزایش ساخت و ساز لازم است که عرضه زمین را افزایش دهیم و برای عرضه زمین‌های خالی و خانه‌های کلنگی به بازار ساز و کارهایی در نظر گرفته شود.

افزایش نقدینگی با تورم مسکن ارتباطی ندارد

از سوی دیگر مجید گودرزی؛ کارشناس مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار ایمنا اظهار می‌کند: نقدینگی تاثیر چندانی روی بازار مسکن نخواهد داشت زیرا با کل نقدینگی کشور می‌توان تنها تولید ۳۳ درصد خانه‌های تهران را خرید همچنین کل نقدینگی کشور برای خرید شش صدم درصد خانه های ایران کفایت می‌کند بنابراین رابطه‌ای بین افزایش نقدینگی در جامعه و بالارفتن قیمت مسکن وجود ندارد.

وی با اشاره به رشد قابل توجه قیمت مسکن در سال‌های گذشته می‌افزاید: قیمت املاک به اندازه‌ای بالا رفته که نسبت آن با نقدینگی به شدت پایین آمده تا جایی که می‌توان گفت قیمت مسکن فراتر از دارایی‌های ما و توان مالی کشور رشد پیدا کرده است.

این کارشناس مسکن یادآور می‌شود: به عنوان مثال در کشور آمریکا این نسبت به حدود ۳۵ درصد می‌رسد و در ایران شش صدم درصد است که نشان می دهد که رابطه معناداری بین نقدینگی و افزایش قیمت ها وجد ندارد

وی کاهش قیمت مسکن را از ابتدای سال قابل پیش‌بینی می‌داند و می‌گوید: قیمت‌ها تا جایی بالا رفته که مسکن خارج از دسترس مردم قرار گرفته است و به دلیل اینکه واحدهای مسکونی موجود از ارزندگی و نقدشوندگی برخوردار نیستند، قاعدتاً به بن‌بست و قفل شدن بازار منجر خواهد شد.

زیان قفل‌شدگی بازار

گودرزی قفل‌شدگی بازار را به زیان تمام ذی‌نفعان بیان می‌کند و می‌افزاید: دولت باید با سازوکارها و ابزارهای قانونی که در اختیار دارد از جمله قیمت‌گذاری منطقه ای یا کشف قیمت منطقه‌ای، مطابق قانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجاره این بازار را روان کاری و تنظیم‌گری کند در حالی که تاکنون دولت چنین اقدامی انجام نداده و قفل شدن بازار مسکن باعث پیامدهای گسترده اجتماعی و اقتصادی شده است.

وی اظهار امیدواری می‌کند دولت به تکالیف قانونی خود در این بخش عمل کند و توضیح می‌دهد: در صورتی که تنش های سیاسی و ریسک سیاسی در بازار بالا برود، بازارهای موازی مثل بازار ارز و طلا بسیار جذاب‌تر از مسکن خواهد بود و بخشی از سرمایه‌ها از این بازار خارج می‌شود.

رهاشدگی سرمایه‌ها در اطراف شهرهای بزرگ

این کارشناس مسکن با تاکید بر اینکه نیاز به ساخت مسکن جدید در کشور نداریم، می‌گوید: با به‌روزرسانی آمارها شاهد خواهیم بود که بیش از آنچه نیاز داریم، مسکن ساخته شده و بسیاری از خانه‌ها در به ویژه در اطراف شهرهای بزرگ خالی هستند این به آن معناست که بخش بزرگی از سرمایه‌های کشور تبدیل به سنگ و گچ شده و بدن استفاده و با ارزش افزوده صفر در کنار شهرها رها مانده است.

وی به روزرسانی آمارها را برای ساماندهی بازار مسکن ضروری بیان می‌کند و ادامه می‌دهد: دولت باید موضوع مهم به روزرسانی آمارها و ضمانت‌های اجرایی لازم برای تکمیل پایگاه های داده خود را افزایش دهد به شکلی که هیچ خدمت دولتی بدون هویت سنجی و شناسایی محل اسکان افراد ارائه نشود.

گودرزی ورود بخش بزرگی از سرمایه‌های کشور به بازار مسکن را نادرست می‌داند و تاکید می‌کند: این موضوع در نهایت به زیان اقتصاد کشور است زیرا سهم بخش‌های مولد را به شدت کاهش می‌دهد بنابراین چه در شرایط جنگ و چه بدون جنگ، قیمت‌های کنونی مسکن برای سرمایه‌گذاری و پاسخگویی به تقاضای مصرفی بسیار دور از دسترس است و جذابیت لازم را برای سرمایه گذاران ندارد.

بازدهی منفی بازار با افت ۳۰ درصدی قیمت

وی با اشاره به بازدهی منفی بخش مسکن در دو فصل گذشته اظهار می‌کند: خبرهای حاکی از این است که در این بخش تا ۳۰ درصد نسبت به گذشته کاهش قیمت داشتیم ولی همچنان خریداری وجود ندارد و برخی دلالان و مافیای مسکن نیز تلاش می‌کنند که آمارهای واقعی کاهش قیمت منتشر نشود تا بتوانند قیمت‌ها را بالا نگه دارند و اقدامات مخربی مثل فروش متری مسکن یا خانه‌های ۲۵ متری را توجیه کنند.

این کارشناس مسکن درباره بالا بودن هزینه ساخت مسکن می‌گوید: در شرایطی که بازار رها شده و قیمت‌ها خودسرانه تعیین شوند، مصالح‌فروشان نیز ممکن است از این خوان نعمت به شکل بدون ضابطه بهره‌برداری کنند اما اگر قیمت‌گذاری به سمت استانداردسازی و خارج کردن ارزش‌گذاری از دست مالک و مستاجر یا فروشنده و خریدار تغییر کند، اتفاقات خوبی رخ خواهد داد از جمله اینکه مصالح فروش نمی‌تواند قیمت را سلیقه ای تعیین کند و حتی به قیمت بازارهای جهانی و دلاری با مردم حساب کند که نوعی تخلف به شمار می‌آید.

عرف نادرست و بی‌قانونی مفرط

وی بازار مسکن را دچار عرف نادرست و بی‌قانونی مفرط توصیف می‌کند و می‌افزاید: هر دو این شرایط آسیب‌زا بوده و بازار مسکن را به شرایط کنونی کشانده است، اکنون نیز هیچیک از مولفه‌های لازم برای تقویت تقاضا در بازار دیده نمی‌شود از جمله اینکه کاهش قیمت به شکلی باشد که املاک در محدوده قدرت خرید مردم قرار بگیرند.

گودرزی سرکوب تقاضا و دستمزد در سال‌های گذشته را یکی دیگر از دلایل نابسامانی این بازار بیان می‌کند و می‌گوید: این اتفاقات نشان می دهد بازار مسکن به پاشنه آشیل دلت تبدیل شده و دولت هنوز اقدامی برای ساماندهی پیامدهای گسترده اقتصاد و اجتماعی این بخش انجام نداده است.

وی با اشاره به رشد بیش از ۱۶۰ درصدی بازارهای موازی مانند طلا در یک سال اخیر توضیح می‌دهد: طبیعی است که سرمایه‌گذاران تلاش می‌کنند در بازارهایی با بازدهی مناسب‌تر فعالیت کنند در حالی که بخش مسکن بخاطر جهش‌های قیمتی شدید در سال‌های گذشته بخش بزرگی از تورم را پیش خور کرده و تا سال‌ها خارج از قدرت خرید مردم باقی خواهد ماند.

به گزارش ایمنا، بازار مسکن در یک رکود کم‌سابقه قرار گرفته که از یک سو حجم معاملات کاهش یافته اما قیمت‌ها همچنان بالاست. کارشناسان دلیل این شرایط را توقف عرضه، بالا بودن هزینه تولید و نبود انگیزه در میان سازندگان می‌دانند و بر این باورند که نبود قدرت خرید کافی در سمت تقاضا نیز به توقف بازار مسکن دامن زده است با این حال تقاضای واقعی وجود دارد و همین امیدبخش است زیرا هر خانواده‌ای به مسکن نیاز دارد و این نیاز، موتور آینده بازار خواهد بود.