هنگام معامله ملک در کدام مرحله باید وجه پرداخت کنیم؛ قوه قضاییه پاسخ داد

میزان نوشت: چندی پیش معاون اول قوه قضاییه، بخشنامه‌ای با عنوان «ممنوعیت دریافت ثمن معامله و لحاظ سایر آسیب‌های مترتب بر درج پیش نویس قرارداد موضوع ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» را ابلاغ کرد؛ بخشنامه‌ای که برای صیانت از حقوق مردم در معاملات ملکی ضروری بوده است.

براساس این بخشنامه، پیش‌نویس قرارداد که طبق ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تنظیم می‌شود، تنها شامل مذاکرات اولیه طرفین است و ارزش حقوقی یک قرارداد قطعی را ندارد؛ بنابراین دریافت هرگونه وجه بابت پیش‌نویس قرارداد تا پیش از ثبت رسمی آن در دفترخانه، فاقد وجاهت قانونی است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد برخی مشاوران املاک هنگام تنظیم پیش‌نویس، از خریداران می‌خواهند تمام یا بخشی از مبلغ معامله را پرداخت کنند؛ اقدامی که به‌دلیل نداشتن ضمانت حقوقی پیش‌نویس، می‌تواند باعث تضییع حقوق خریداران شود، زیرا بر اساس این پیش‌نویس، فروشنده الزام قانونی برای انتقال رسمی سند ندارد.

بر همین اساس و برای جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی، معاون اول قوه قضاییه چند تکلیف مشخص برای مشاوران املاک تعیین کرده است.

براساس این بخشنامه مشاوران املاک موظف‌اند هنگام درج پیش‌نویس، به طرفین توضیح دهند که این متن اثر حقوقی ندارد و آنها را به مراجعه به دفتر اسناد رسمی هدایت کنند.

همچنین هرگونه واسطه‌گری برای دریافت وجه معامله قبل از ثبت رسمی قرارداد ممنوع است و مشاوران املاک حق تنظیم قرارداد عادی در معاملات مشمول ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را ندارند.

مشاوران املاک تنها باید گواهی درج پیش‌نویس را به طرفین تحویل دهند و اجازه چاپ و ارائه متن کامل قرارداد را ندارند. همچنین مشاوران املاک باید مزایای ثبت رسمی قرارداد مانند رسمی بودن سند، امکان فسخ هوشمند و تخلیه هوشمند را برای طرفین توضیح دهند.

این بخشنامه با هدف کاهش ریسک برای خریداران، جلوگیری از دریافت مبالغ خارج از چارچوب قانونی و هدایت معاملات ملکی به سمت ثبت رسمی و امن صادر شده است.

جلوگیری از بروز اختلافات با بخشنامه ممنوعیت دریافت ثمن معامله

در همین زمینه فرشید ایلاتی، کارشناس سیاست‌گذاری مسکن، درباره بخشنامه اخیر قوه قضاییه مبنی بر ممنوعیت دریافت ثمن معامله هنگام درج پیش‌نویس قرارداد، اظهار کرد: این اقدام می‌تواند بسیاری از مشکلات رایج در دفاتر مشاوران املاک را برطرف کند.

وی با اشاره به اینکه طبق بخشنامه جدید، پرداخت وجه باید پس از ثبت رسمی قرارداد در دفتر اسناد رسمی انجام شود، گفت: از این جهت، اقدام جدید مثبت است؛ زیرا انتقال وجه تنها پس از ثبت رسمی و قطعی‌شدن معامله انجام خواهد شد و این موضوع از بروز اختلافات و ریسک‌های مالی جلوگیری می‌کند.

ایلاتی تأکید کرد: اجرای این ممنوعیت ممکن است در عمل برای برخی خریداران و فروشندگان چالش‌هایی ایجاد کند؛ برای اینکه این فرایند بدون مشکل انجام شود، لازم است حساب‌های امانی در نظام بانکی ایجاد شود.

به گفته کارشناس سیاست‌گذاری مسکن، در این شیوه، وجه معامله ابتدا به حساب امانی واریز می‌شود و پس از انتقال سند و تأیید نهایی، مبلغ به فروشنده پرداخت خواهد شد.

وی تصریح کرد: ایجاد چنین سامانه‌ای باعث می‌شود روند پرداخت وجه و انتقال سند به‌صورت مطمئن، شفاف و قابل پیگیری انجام شود و احتمال اختلافات مالی طرفین به حداقل برسد.

ایلاتی تاکید کرد: اگر به سمت ایجاد حساب‌های امانی حرکت کنیم، بسیاری از چالش‌های کنونی دفاتر املاک برطرف می‌شود، در مجموع، وضعیت جدید نسبت به گذشته با امتیازات بیشتری همراه است و می‌تواند امنیت معاملات ملکی را افزایش دهد.