زاکانی بازهم مردم تهران را سر کار گذاشت!

صبا کاشانی-اطلاعات‌آنلاین: ابهام در مالکیت، نبود ضمانت اجرایی و حواشی فروش املاک توقیفی، طرح فروش متری مسکن را در پیچ‌وخم بروکراسی و بی‌اعتمادی عمومی گرفتار کرده است.

وعده جذاب فروش متری مسکن چه بود؟

در میان موج تورم مسکن، یکی از جذاب‌ترین وعده‌های مطرح‌شده در سال‌های اخیر، طرح فروش متری مسکن از سوی سازمان نوسازی شهرداری تهران بود؛ طرحی که از سوی مهدی هدایت، رئیس سابق این سازمان، بارها به‌عنوان راهکاری برای مشارکت مردم در ساخت‌وساز و خانه‌دار شدن اقشار متوسط و پایین معرفی شد. هدف طرح خانه‌دارشدن با سرمایه خرد بود. مهدی هدایت وعده داد:«شهرداری تهران قصد دارد سهم‌الشرکه خود در پروژه‌های مشارکتی را به‌صورت متری در بورس کالاعرضه کند؛ به نحوی که شهروندان بتوانند با خرید چند متر، در پروژه مسکن مشارکت کرده و در بلندمدت، صاحب ملک شوند یا سود بگیرند.»

 این طرح با هدف هدایت نقدینگی‌های خرد به حوزه مسکن و کاهش التهاب در بازارهای غیرمولد مانند ارز و سکه طراحی شده است. خریداران می‌توانند با مبالغ اندک بخشی از واحدهای در حال ساخت را خریداری کنند.

هدایت اعلام کرده بود که نخستین پروژه‌ای که وارد این طرح می‌شود، پروژه مسکونی هلال‌احمر در منطقه نواب است که در قالب ۲۰۰ واحد مسکونی تعریف شده و شهرداری در آن سهم مشارکت دارد. قرار بود این سهم، پس از دریافت مجوزهای لازم،متری در بورس کالا عرضه شود. بر اساس وعده‌ها فقط پروژه‌هایی وارد بورس می‌شوند که دارای پروانه ساخت، سند رسمی و فونداسیون اجراشده باشند. خریداران می‌توانند با کد بورسی، متراژ مورد نظر خود را خریداری کنند. هدایت برای اولین‌بار در آبان ۱۴۰۰ از آغاز قریب‌الوقوع این طرح خبرداد. سپس در پاییز ۱۴۰۲ وعده داد که از دی‌ماه همان سال، فروش متری رسماً آغاز خواهد شد؛ اما تا امروز، تیرماه ۱۴۰۴، هنوز خبری از عرضه عملیاتی در بورس کالا نیست. علت این تأخیر، عدم صدور بخشنامه اجرایی توسط بورس کالا عنوان شده. هدایت گفته بود که تمام مقدمات فنی و حقوقی آماده است. منتظر تأیید نهایی بورس وهمراهی شورای شهر هستیم.

اگرچه این طرح در ظاهر گره گشاست، اما کارشناسان نسبت به برخی ابعاد آن ابراز نگرانی کرده‌اند: ابهام در مالکیت نهایی وجود دارد، آیا فردی که چند متر خریداری کرده، در پایان واقعاً به خانه می‌رسد؟ همچنین عدم شفافیت زمان‌بندی تحویل از نکات دیگر است اگر پروژه تأخیر داشته باشد، مسئولیت آن با کیست؟

مروری بر تجربه شکست

تجربه مشابه فروش متری مسکن به تیرماه سال ۱۳۸۲ برمی‌گردد. در آن زمان، وزارت مسکن و شهرسازی با همکاری شهرداری تهران و برخی بانک‌ها، طرحی را کلید زد که بر اساس آن مردم می‌توانستند با خرید متری واحدهای در حال ساخت، به‌تدریج خانه‌دار شوند. این طرح در ابتدا در تهران آغاز شد و قرار بود به سایر شهرهای کشور نیز تعمیم یابد.

این طرح در عمل با مشکلات متعددی مواجه شد؛ از جمله تاخیرهای طولانی در ساخت، نبود شفافیت در نحوه تخصیص واحدها، نوسانات شدید قیمت مسکن، و نبود سازوکار مشخص برای نقدشوندگی اوراق متری.  بسیاری از خریداران در نهایت موفق به خانه‌دار شدن نشدند و پروژه‌ها با نارضایتی عمومی مواجه شدند. این تجربه با وجود شکست باز هم از سوی کارشناسان بسیار با رفع مشکلات موجود، توصیه شده است.

همچنین در سال ۱۴۰۱  ناصر امانی، عضو شورای تهران عنوان کرد که شهرداری تهران چند ملک را برای فروش در بورس کالا عرضه کرد بدون اطلاع از اینکه این املاک توقیف هستند. املاک شهرداری با حدود هشت ماه تاخیر روی تابلو بورس قرار گرفت و در نهایت به فروش رفت.پس از فروش و در زمان نقل و انتقال سند مشخص شده این املاک توسط سازمان تأمین اجتماعی به دلیل بدهی توقیف است و همین باعث جریمه حدودا ۷۰ میلیاردی شهرداری شده است.

مخالفان: فروش متری مسکن تورم‌زا و شکست‌خورده است

همان ابتدا طرح فروش متری مسکن با واکنش منفی اعضای شورای شهر تهران مواجه شده است. برخی اعضای شورای شهر در سال ۱۴۰۱ به بحث و گفتگو درباره علت مخالفت پرداختند. محمد آقامیری، رئیس کمیته عمران شورا، در مخالفت با این طرح گفت: «ظاهر این طرح این است که مردم به‌تدریج خانه‌دار می‌شوند، اما در واقعیت باعث تورم در بازار می‌شود. هر کسی که یک متر مسکن بخرد، انتظار دارد قیمت آن سال بعد بالاتر برود؛ این یعنی ایجاد انتظارات تورمی.»

ناصر امانی، دیگرعضو شورا نیز تأکید کرد: «شهرداری نمی‌تواند بدون مجوز شورای شهر اقدام به فروش متری زمین کند و قطعاً شورا با چنین مصوبه‌ای مخالفت خواهد کرد.»

مهدی عباسی، رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورا نیز با اشاره به تجربه ناموفق گذشته گفت: «شهرداری هنوز لایحه‌ای برای این طرح ارائه نکرده و ورود به چنین موضوعی بدون مصوبه شورا امکان‌پذیر نیست. نباید اجازه دهیم یک تجربه شکست‌خورده تکرار شود.» با وجود این تجربه ناموفق، بسیاری معتقدند که اصلاح ساختارها و شفافیت می‌تواند این طرح را به ابزاری موثر تبدیل کند. اما مخالفت‌ها و تردیدها همچنان ادامه دارد.

فروش متری مسکن از وظایف سازمان نوسازی است

این در حالیست که علی‌اصغر کمالی‌زاده، سرپرست سازمان نوسازی شهر تهران با اشاره به برنامه‌های آتی این سازمان به خبرنگار اطلاعات آنلاین گفت: «یکی از برنامه‌های مهم ما در سال جاری، پیگیری موضوع فروش متری مسکن است که در احکام برنامه سوم توسعه شهر تهران نیز به آن تصریح شده است و یکی از وظایف ماست. ان‌شاءالله این مسیر را با جدیت دنبال خواهیم کرد.»

 وی با بیان اینکه موضوع ورود مسکن به بورس از مدت‌ها قبل مطرح بوده، افزود: «طرح‌هایی در دست بررسی است که بر اساس آن امکان خرید بخشی از یک واحد مسکونی از طریق بورس فراهم شود. قیمت مسکن متری بستگی مستقیم به شرایط بازار سرمایه و سیاست‌های کلان اقتصادی دارد.» کمالی‌زاده همچنین درباره روند اجرای طرح گفت: «در حال حاضر، موضوع در حال بررسی فنی وکارشناسی است. به محض رسیدن به نتایج عملیاتی، جزئیات آن اطلاع‌رسانی خواهد شد. اگر کار به مرحله اجرایی برسد، حتماً در پایان سال شاهد آغاز فروش متری خواهیم بود.»

 وی در پایان تأکید کرد: «هدف ما تأمین مسکن برای اقشار متوسط و کم‌درآمد از طریق روش‌های نوین تأمین مالی و کاهش بار تورمی بر بازار مسکن است»

 شهرداری باید تسهیل‌گر باشد، نه بازیگر اصلی

یاسر امامی، مدیرعامل سابق شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن هم درباره اینکه چرا طرح فروش متری مسکن به نتیجه نرسیده به اطلاعات آنلاین به دو دلیل روشن اشاره می‌کند: «اول، بی‌اعتمادی مردم به بازار سرمایه به‌ویژه بعد از نوسانات شدید در دوره‌های گذشته. دوم، ناآگاهی سازندگان نسبت به این ابزار. آن‌ها نمی‌دانستند چطور از ظرفیت‌های بازار سرمایه استفاده کنند. در حالی‌که این مدل، مخصوصاً در دوران رکود مسکن، می‌تواند سرمایه‌های خرد را جذب کند.»

او البته درباره نقش شهرداری در این فرآیند معتقد است که شهرداری باید تسهیل‌گر باشد، نه بازیگر اصلی: «ساخت و ساز و تنظیم عرضه و تقاضا از وظایف دولت خصوصا وزارت راه و شهرسازی است. شهرداری می‌تواند در صدور سریع‌تر پروانه، ارائه تخفیف و معافیتها در بافت‌های فرسوده و همکاری در طرح نهضت ملی مسکن نقش‌آفرینی کند. اما تجربه نشان داده، در این زمینه هم تا کنون عملکرد قابل توجهی نداشته است.»