جامانده از بازارهای رقیب / چالش نقدینگی بازار مسکن را منجمد کرد
به گزارش اطلاعات نیوز، اضافه شدن چالش نقدینگی به رکود ادامه‌دار، بازار مسکن را از دو سوی عرضه و تقاضا در شرایطی بحرانی قرار داده است از یک سو توان خرید مصرف‌کنندگان واقعی به‌شدت کاهش پیدا کرده و از...
به گزارش اطلاعات نیوز، اضافه شدن چالش نقدینگی به رکود ادامه‌دار، بازار مسکن را از دو سوی عرضه و تقاضا در شرایطی بحرانی قرار داده است از یک سو توان خرید مصرف‌کنندگان واقعی به‌شدت کاهش پیدا کرده و از سوی دیگر فروشندگان با فشارهای نقدینگی روبه‌رو هستند در نتیجه عرضه‌کنندگان مسکن انگیزه‌ای برای سرمایه‌گذاری جدید و متقاضیان مصرفی نیز امکان ورود به بازار را ندارند.
رشد نجومی قیمت مسکن در دو دهه گذشته این بازار را در شرایط رکود قرار داده است. در سال‌های اخیر نیز با همان شتابی که تورم و بالا رفتن هزینه‌های ساخت مسکن به جهش‌های میلیونی قیمت آپارتمان دامن می‌زند از تعداد خانواده‌هایی که توان خرید سرپناه و خداحافظی با اجاره‌نشینی را دارند، کاهش پیدا می‌کند تا جایی که برخی کارشناسان معتقدند ادامه رکود مسکن نه تنها نه‌تنها خریدار را از بازار رانده، بلکه عرضه را نیز به صفر رسانده است و در این شرایط تنها ۱۵ درصد از خانوارهای تازه‌تشکیل‌شده توان ورود به بازار خرید مسکن را دارند یعنی برآورد می‌شود از هر ۱۰۰ خانوار جوان، فقط ۱۵ خانوار قادر به خرید واحد مسکونی هستند یعنی تقاضای مصرفی در حداقل ممکن قرار دارد.
توقف عرضه و تقاضا در بازار فلج
خشایار باقرپور، رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران درباره شرایط کنونی بازار مسکن می‌گوید: بازار مسکن در ۵۰ سال گذشته چنین رکودی را تجربه نکرده است تا جایی که دیگر صحبت از رکود عمیق کافی نیست، بلکه بازار به نوعی فلج شده و رکود هم سمت عرضه را به توقف کشانده و هم تقاضا را از میدان به در کرده است.
وی با اشاره به فاصله گرفتن سازندگان از بازار ساخت‌وساز به دلیل کاهش بازدهی خاطرنشان می‌کند: به دلیل کاهش توان خرید مردم، تقاضای مؤثر از بازار حذف شده و در این میان، مستأجران و خانه‌اولی‌ها به مهم‌ترین قربانیان این بحران تبدیل شده‌اند؛ نسلی که امید به مالکیت خانه را از دست داده است.
کارشناسان بازار مسکن نخستین دلیل بحران در بخش مسکن را کاهش توان خرید مردم می‌دانند زیرا در یک دهه اخیر، قدرت خرید خانوارها به‌شدت کاهش یافته است. افزایش نرخ تورم، جهش نرخ ارز و کاهش ارزش پول ملی باعث شده که قیمت مسکن به‌صورت تصاعدی بالا برود، درحالی‌که درآمدها افزایش متناسبی نداشته‌اند. درنتیجه، فاصله بین قیمت مسکن و درآمد خانوارها به حدی رسیده که دیگر حتی تسهیلات بانکی هم توان پر کردن این شکاف را ندارند.
افزایش قیمت زمین و مصالح دومین ریشه بحران بازار مسکن معرفی می‌شود و به همان نسبت که گرانی زمین، مصالح ساختمانی و هزینه‌های صدور مجوز، قیمت تمام‌شده ساخت را بالا می‌برد، انگیزه سازندگان برای ورود به پروژه‌های جدید نیز کمتر شده است و دولت نیز نتوانسته با سیاست‌گذاری مؤثر، هزینه‌های جانبی ساخت را کاهش دهد.
چشم‌انداز شدت گرفتن بحران ساخت‌وساز
نبود برنامه جامع ملی و سوداگری و تبدیل مسکن به کالای سرمایه‌ای نیز بر شدت رکود بازار ساخت‌وساز و خرید و فروش مسکن افزوده‌اند زیرا در شرایطی که طرح‌هایی مانند «مسکن مهر» و «نهضت ملی مسکن» به دلیل مشکلات اجرایی، ضعف زیرساخت و کم‌توجهی به بازار واقعی، موفق به ساماندهی تقاضا نشدند، سال‌هاست که مسکن از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است. بسیاری از خریداران، نه برای سکونت، بلکه برای حفظ ارزش دارایی خود وارد بازار شده‌اند در نتیجه قیمت‌ها به‌صورت مصنوعی بالا رفته و در نهایت با کاهش بازدهی، خروج این سرمایه‌گذاران از بازار، موجی از رکود را به دنبال داشت.
تحلیلگران و فعالان بازار بر این باورند که در کوتاه‌مدت، چشم‌انداز بازار مسکن چندان روشن نیست. پیش‌بینی‌ها حاکی از ادامه رکود در نیمه دوم سال ۱۴۰۳ و حتی سال ۱۴۰۴ است، مگر آن‌که تحولی در سطح کلان اقتصاد رخ دهد، نرخ تورم مهار شود و سیاست‌های حمایتی واقعی از سمت دولت اجرا شود. برخی پیش‌بینی‌ها نیز از تشدید بحران خبر می‌دهند زیرا اگر دولت راه‌حلی برای تحریک تقاضای مؤثر و تسهیل در ساخت‌وساز ارائه ندهد،
رکود ممکن است در سال‌های آینده نیز ادامه پیدا کند.
بازار کم رونق سرمایه‌های غیرمنقول
فرهاد بیضایی؛ کارشناس مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار ایمنا اظهار می‌کند: در یکی دو سال اخیر بارها این موضوع را گوشزد می‌کردیم که بازار مسکن دچار رکود است اما به طور کلی در شرایطی مانند جنگ یا موارد مشابهی که کشور وارد فاز بحرانی می‌شود معمولاً سرمایه‌گذاران حتی مردم و سرمایه‌های خرد ترجیح می‌دهند که به سمت دارایی‌های منقول گرایش پیدا کنند و کمتر سراغ دارایی‌های غیرمنقول مانند مسکن می‌روند.
وی با اشاره به مشکلات اقتصادی مانند تشدید تحریم‌های اقتصادی و مسئله جنگ با اسرائیل می‌افزاید: در این دوره زمانی به خصوص که شاهد رشد قیمت‌ها و بازدهی بازارهای مالی به ویژه طلا در یک سال و نیم گذشته بوده‌ایم طبیعی است که سرمایه‌گذاری ها به سوی مواردی مثل صندوق‌های طلا و مانند آن گرایش پیدا کند.
این کارشناس بازار مسکن بخشی از شرایط کنونی مسکن را مربوط به بحران‌های اقتصادی و جنگ می‌داند و می‌گوید: طبیعی است که این شرایط روی دارایی‌های غیرمنقول مانند مسکن اثر منفی می‌گذارد و موجب کاهش قیمت یا رکود ساخت‌وساز و تشدید آن خواهد شد اما یک عامل تشدیدکننده نیز رشدی بود که در بازار طلا ایجاد شد و بخش زیادی از سرمایه‌ها به سمت بازار طلا گرایش پیدا کرده است.
شتاب خروج سرمایه از بازار مسکن
وی شرایط کنونی را موجب شتاب خروج سرمایه‌ها از بازار مسکن می‌داند و ادامه می‌دهد: اتفاقات کنونی زمینه لازم را برای رشد خروج سرمایه از کشور و مسائل دیگر نیز فراهم می‌کند اما رکود حوزه مسکن و ساخت‌وساز با موضوعات دیگری مانند خروج اتباع غیرمجاز از کشور ارتباطی ندارد.
بیضایی تاکید می‌کند: عامل اصلی رکود مسکن شرایط بحرانی در حوزه اقتصاد کلان است که با رشد قیمت در بازار طلا همراه شده به همین دلیل گرایش سرمایه‌ها به سمت بازار طلا خواهد بود زیرا این بازار علاوه بر جذب سرمایه‌ها و افزایش بازدهی آنها، قابلیت نقدشوندگی زیادی دارد و افراد هر زمان که بخواهند می‌توانند این دارایی را نقد کنند.
وی با اشاره به چالش نقدشوندگی مسکن می‌گوید: غیرمنقول بودن مسکن باعث کاهش امکان نقدشوندگی آن می‌شود در نتیجه بازار ملک در مقایسه با رقبای خود به ویژه طلا رشد و اقبال کمتری تجربه می‌کند و شرایط بحرانی موجود نیز این وضعیت را تشدید می‌کند.
این کارشناس مسکن درباره چشم‌انداز افت قیمت مسکن در ماه‌های آینده اظهار می‌کند: این موضوع بستگی به شرایط کشور دارد، در صورتی که تنش‌ها کاهش پیدا کند، این مسیر نیز ادامه پیدا خواهد کرد اگر به شرایط ثباتی برسیم و روی ریل توسعه برگردیم، کاهش قیمت نیز متوقف شده و سطح سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات نیز افزایش پیدا می‌کند.
خطر تعدیل نیرو و افزایش بیکاری
وی با اشاره به تأثیر رکود مسکن بر اقتصاد می‌گوید: بر خلاف دهه‌های ۷۰ یا ۸۰ که مسکن پیشران اقتصاد بود، شرایط تغییر کرده و ممکن است بخش‌های دیگری مانند اقتصاد دیجیتال وضعیت بهتری نسبت به بازارهای تولیدی دیگر داشته باشند که برای پیشرانی اقتصاد اثرگذاری بهتری داشته باشند.
بیضایی یادآور می‌شود: حجم تولید بسیاری از واحدهای مواد و مصالح ساختمانی به دلیل کمبود انرژی کاهش پیدا کرده است که متناسب با تعطیلی و افت تولید این واحدها در کشور ساخت‌وساز وجود دارد به همین دلیل به نظر نمی‌رسد که رکود مسکن اثر مستقیمی بر اقتصاد داشته باشد زیرا تولید مصالح ساختمانی و رکود بازار مسکن هر دو با هم اتفاق افتاده‌اند.
وی پیامد رکود مسکن را تعدیل نیرو و افزایش نرخ بیکاری در آینده عنوان می‌کند و می‌افزاید: گرچه در صورت ادامه رکود، این احتمال وجود دارد که قیمت‌ها کاهش پیدا کرده و قدرت خرید خانوارها بهتر شود اما در کنار این موضوع باید راهکارهایی که برخی کارشناسان پیشنهاد می‌دهند مانند افزایش تسهیلات بانکی از سودی دولت نیز مورد توجه قرار گیرد تا عاملی برای افزایش معاملات و رونق و بالا نگه داشتن سطح معاملات مسکن باشد تا تولیدکنندگان وارد فاز زیان و ضرر نشوند می‌تواند مؤثر باشد.
عقب ماندگی از تورم و بازدهی منفی مسکن
مجید گودرزی؛ کارشناس بازار مسکن نیز در گفت‌وگو با خبرنگار ایمنا اظهار می‌کند: چندین فصل است که بازار مسکن به دلیل قیمت‌گذاری خودسرانه و بدون منطق به حال خود رها شده و به همین دلیل این کالای ضروری از دست مصرف‌کنندگان واقعی خارج شد و دوره انتظار برای خانه‌دار شدن بسیار طولانی شده حتی به بالای ۱۰۰ سال رسیده است.
وی با اشاره به جذاب شدن سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی از جمله طلا می‌گوید: سال گذشته قیمت مسکن نزدیک به ۲۰ درصد افزایش پیدا کرد در حالی که تورم حدود ۴۱ درصد اعلام شد یعنی افرادی که با انگیزه‌های سرمایه‌گذاری و دلالی در این بخش سرمایه‌گذاری کردند حدود ۱۶ درصد بازدهی منفی داشتند در نتیجه دلیل فشار عرضه روز به روز بیشتر شد.
این کارشناس بازار مسکن اصلاح عمیق در این بخش از اقتصاد را قابل پیش‌بینی عنوان می‌کند و ادامه می‌دهد: قبل از جنگ نیز این شرایط قابل پیش‌بینی بود و حتی برخی کارشناسان توصیه به فروش واحدهای مسکونی می‌کردند همانگونه که دیدیم با وقوع جنگ و عوامل دیگری مانند بازگشت اتباع غیرمجاز و غیره بازار مسکن فروریخت.
رسوب سرمایه‌ها در بخش گذاری فاقد صرفه اقتصادی
وی از کاهش ۳۰ تا ۵۰ میلیون تومانی قیمت هر متر مربع مسکن در مناطق مختلف تهران خبر می‌دهد و می‌گوید: با وجود این موضوع در بازار خریداری وجود ندارد زیرا مردم منتظر هستند سطح تعادلی قیمت‌ها و دسترسی پایین‌تر بیاید از سوی دیگر به دلیل قیمت‌گذاری رها شده و دخالت نکردن به موقع دولت در این بازار از جمله اجرای قیمت‌گذاری منطقه‌ای، می‌توان گفت که تمام ذی‌نفعان در حال زیان هستند.
گودرزی تصریح می‌کند: با توجه به قیمت‌های کنونی، بخش مسکن اکنون فاقد ارزندگی و نقدشوندگی است و هر دو عارضه باعث شده که سرمایه‌گذاری در این بخش کاملاً فاقد صرفه اقتصادی باشد زیرا رکود و انجماد سرمایه در این بخش بسیار بالا است.
وی تبلیغات نادرست را زمینه‌ساز رسوب شدن بخش مهمی از سرمایه‌های کشور در این بخش می‌داند و ادامه می‌دهد: این سرمایه‌ها در حالی اکنون دور از دسترس ما است که به شدت به آنها نیاز داشتیم و نباید بیش از ۱۰ درصد سرمایه‌های کشور به این بخش جذب می‌شد در حالی که حدود ۴۰ درصد سرمایه‌های کشور در بخش مسکن رسوب شد.
این کارشناس مسکن کل نقدینگی کشور را حدود ۱۰ هزار هزار میلیارد تومان برشمرده و می‌گوید: با این سرمایه تنها می‌توان حدود ۳۵ درصد خانه‌های تهران را خریداری کرد این نشان می‌دهد که بخش مسکن به شدت متورم شده و به شکل غیرعادی رشد کرده است تا جایی که اکنون به یک بحران ملی برای همه ذی‌نفعان تبدیل شده است.
واحدهای خالی از سکنه
وی با اشاره به جذابیت کاذب ۱۰ ساله بخش مسکن توضیح می‌دهد: در یک دهه گذشته بسیاری از افراد دارای درآمد بالا جذب ساختمان‌سازی شدند و واحدهای بسیار زیادی ساخته شد درست است که دچار فقر آماری در بخش مسکن هستیم ولی برآورد می‌شود که تعداد واحدهای مسکونی در ایران زیاد است و بسیاری از واحدها خالی از سکنه هستند.
بازار مسکن نیازمند یک اصلاح عمیق و ساختاری است تا در درجه نخست دوره انتظار خانه‌دار شدن در کشور از ۱۰۰ به حدود ۲۵ سال متوسط جهانی کاهش پیدا کند و این روند تا زمانی که بتوانیم فاکتورهای مهمی مثل وام‌های بانکی یا دستمزدها را تقویت کنیم و شاهد سرکوب دستمزد نباشیم ادامه خواهد داشت
گودرزی می‌گوید: با یک گشت و گذار ساده در شهرهای اطراف تهران به سادگی متوجه می‌شوید بسیاری از واحدها خالی از سکنه هستند که نشان‌دهنده سرمایه‌گذاری‌های بی‌اثر و بدون بازدهی در این بخش است اکنون بسیاری از این سرمایه‌های وارد شده به این بخش هیچ ارزش افزوده‌ای به دنبال نداشته‌اند در حالی که سرمایه‌گذاران این بخش نیز باید بتوانند از تورم و رهاشدگی قیمت‌ها در این بخش استفاده کنند.
وی تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه را بیش از نیاز مسکن در کشور عنوان می‌کند و می‌گوید: بیشتر از نیاز مسکن در کشور واحدهای مسکونی خالی وجود دارد که به معضلی برای سرمایه‌گذاران تبدیل شده تا جایی که به نظر می‌رسد اگر تا سال‌های زیادی مسکن ساخته نشود، هیچ مشکلی در بخش مسکن نخواهیم داشت.
این کارشناس مسکن می‌افزاید: در صورتی که آمارها به روزرسانی و پایگاه داده مستحکمی برای دولت تعریف شود، مشخص خواهد شد که واحدهای مسکونی خالی از سکنه بسیار زیادی در کشور وجود دارند که بدون استفاده مانده‌اند و از سوی دیگر به دلیل عدم بازدهی و مدیریت درست بازار در مقایسه با بازارهایی مثل ارز و طلا یک فرصت بسیار بالایی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن وجود دارد.
نیازمند اصلاح عمیق و ساختاری
وی درباره راهکارهای افزایش قدرت خرید مصرف کنندگان واقعی مسکن می‌گوید: بازار مسکن نیازمند یک اصلاح عمیق و ساختاری است تا در درجه نخست دوره انتظار خانه‌دار شدن در کشور از ۱۰۰ به حدود ۲۵ سال متوسط جهانی کاهش پیدا کند و این روند تا زمانی که بتوانیم فاکتورهای مهمی مثل وام‌های بانکی یا دستمزدها را تقویت کنیم و شاهد سرکوب دستمزد نباشیم ادامه خواهد داشت.
گودرزی از دست رفتن رونق از بخش مسکن تا سال‌های متمادی رفته را آسیب‌زا می‌داند و تاکید می‌کند: جای این بخش را سرمایه‌گذاری در بازارهایی گرفته که معتقدیم ارزش افزوده‌ای ندارند و ورود سرمایه به بازارهای بدون ارزش افزوده در اقتصاد به یک چالش اصلی در اقتصاد ما تبدیل شده است.
به گزارش ایمنا، بازار مسکن یکی از موتورهای رشد در اقتصاد ایران به شمار می‌آید و رکود در این بخش بر رشد اقتصادی، اشتغال، و رونق صنایع وابسته تأثیر منفی داشته است. بر اساس آمارهای رسمی، بیش از ۱۲۰ شغل به‌صورت مستقیم یا غیرمستقیم با ساخت‌وساز در ارتباط هستند توقف ساخت‌وساز به معنای تعطیلی زنجیره‌ای از فعالیت‌های اقتصادی است از سوی دیگر رکود بازار مسکن باعث افزایش تقاضا برای اجاره و نبود عرضه متناسب، منجر به افزایش شدید نرخ اجاره‌بها در شهرهای بزرگ شده که فشار بیشتری بر مستأجران وارد می‌کند.