بازار مسکن آمریکا در آستانه بحران جدی

به گزارش اطلاعات نیوز و به نقل از مارکت‌واچ، مارک زَندی، اقتصاددان ارشد «مودیز آنالیتیکس» (Moody’s Analytics) اعلام کرد بازار مسکن ایالات متحده وارد مرحله‌ای هشداردهنده شده است. به گفته او، نرخ‌های بالای وام مسکن—که اکنون به حدود ۷ درصد رسیده‌اند، باعث افت فروش خانه، کاهش ساخت‌وساز و افت قیمت مسکن شده و این روند می‌تواند به یک مانع جدی در مسیر رشد اقتصادی آمریکا تبدیل شود.

زندی در پستی در شبکه‌های اجتماعی ایکس و لینکدین نوشت: «مسکن به‌زودی به یک باد مخالف کامل برای رشد اقتصادی تبدیل خواهد شد و باید این موضوع را در کنار دیگر نگرانی‌ها درباره چشم‌انداز اقتصاد آمریکا در نیمه دوم سال جاری و اوایل سال آینده قرار داد.»

خانه‌ها می‌مانند، مشتری‌ها نمی‌خرند

داده‌های بازار نشان می‌دهد که در چند سال گذشته، فروش خانه‌ها کاهش یافته است. قیمت‌های بالا و نرخ‌های بهره بالا، خرید خانه را برای بسیاری از خانوارها غیرممکن کرده‌اند. در همین حال، کسانی که در سال‌های گذشته با نرخ‌های بهره پایین خانه خریده‌اند، تمایلی به جابجایی ندارند و این وضعیت باعث راکد ماندن عرضه و تقاضا شده است.

زندی هشدار داد که بدون کاهش محسوس در نرخ‌های بهره، بازار همچنان در سراشیبی خواهد ماند. او گفت: «فروش خانه، ساخت‌وساز و حتی قیمت خانه‌ها کاهش خواهد یافت، مگر آنکه نرخ‌های وام مسکن به‌طور قابل توجهی کاهش پیدا کنند. اما چنین چیزی به‌نظر نمی‌رسد به این زودی اتفاق بیفتد.»

فشار بر فدرال رزرو برای کاهش نرخ بهره

در کنار زندی، بیل پولت، رئیس آژانس ملی تأمین مالی مسکن آمریکا (FHFA) نیز خواستار کاهش نرخ بهره توسط بانک مرکزی شده است. پولت در انتقاد از جروم پاول، رئیس فدرال رزرو، در شبکه ایکس نوشت که پاول با عدم کاهش نرخ‌ها «به کشور ظلم می‌کند.»

با این حال، نرخ وام‌های مسکن به‌طور مستقیم از نرخ پایه فدرال رزرو تبعیت نمی‌کند، بلکه بیشتر تابع بازدهی اوراق قرضه ۱۰ ساله خزانه‌داری آمریکا است. طبق آمار «مورگیج نیوز دیلی»، میانگین نرخ وام ۳۰ ساله در هفته جاری حدود ۶.۸۳ درصد بوده است.

برای مثال، خرید یک خانه ۴۲۵ هزار دلاری با پیش‌پرداخت ۱۰ درصد، به پرداختی ماهانه حدود ۲۹۰۰ دلار منجر می‌شود؛ مبلغی که بسیاری از خانواده‌ها را از بازار بیرون رانده است.

سازندگان و فروشندگان تسلیم می‌شوند

اگرچه عرضه خانه‌ها در بازار افزایش یافته، اما به دلیل کاهش تقاضا، بسیاری از فروشندگان مجبور به کاهش قیمت‌ها شده‌اند. حتی شرکت‌های ساختمانی که پیش‌تر از تخفیف و مشوق‌هایی مانند کمک‌هزینه بهره استفاده می‌کردند، اکنون آن‌ها را «بیش از حد پرهزینه» می‌دانند.

زندی نوشت که سازندگان مسکن «عملاً از ارائه مشوق‌ها صرف نظر کرده‌اند» و نشانه مهم این رکود آن است که شرکت‌ها خرید زمین از بانک‌های زمین را به تعویق انداخته‌اند. در نتیجه، فروش خانه‌های نوساز، آغاز ساخت‌وساز و تکمیل پروژه‌ها در حال افت هستند.

رکود مسکن فراتر از خریداران و فروشندگان

طبق پیش‌بینی بانک سرمایه‌گذاری گلدمن ساکس در ماه جولای، قیمت خانه در سال ۲۰۲۵ تنها ۰.۵ درصد رشد خواهد کرد و این رقم در سال ۲۰۲۶ به ۱.۲ درصد می‌رسد؛ کمترین رشد قیمت در ۱۴ سال اخیر. این در حالی است که همین بانک در ماه آوریل پیش‌بینی رشد ۳.۲ درصدی برای امسال و ۱.۹ درصدی برای سال آینده کرده بود.

سه عامل کلیدی کاهش قیمت‌ها به گفته گلدمن ساکس:
۱. کند شدن روند رشد قیمت
۲. افزایش عرضه مسکن
۳. باقی ماندن نرخ‌های وام در سطح بالا

در این میان، برخی از مناطق شهری همچون میامی، اورلاندو، نشویل و دالاس ممکن است در دو سال آینده با کاهش بیش از ۵ درصدی قیمت مسکن روبرو شوند.
در شهرهای جنوبی ایالات متحده که به «کمربند خورشیدی» معروف هستند، تعداد آگهی‌های فروش افزایش یافته، اما به دلیل کاهش تقاضا، فروشندگان به شدت قیمت‌ها را کاهش داده‌اند. این وضعیت موجب نارضایتی برخی مالکان شده، به‌طوری که تصمیم گرفته‌اند خانه‌های خود را از بازار خارج کرده و منتظر بهبود شرایط بمانند.

زندی در پایان خاطرنشان کرد: «قیمت‌ها ثابت مانده و در مسیر سقوط هستند. نرخ ۷ درصدی تقاضا را به‌شدت سرکوب کرده است.»