در میز گرد تخصی مسکن چه گذشت| یک نسخه واحد، راهحل مسکن نیست
به گزارش اطلاعات نیوز، برگزاری میزگرد تخصصی مسکن با حضور نمایندگان مجلس، مسئولان دولتی، سیاستگذاران و فعالان بخش خصوصی، فرصتی ضروری برای ترسیم تصویری روشن از چالشها و نیازهای حوزه مسکن فراهم...
به گزارش اطلاعات نیوز، برگزاری میزگرد تخصصی مسکن با حضور نمایندگان مجلس، مسئولان دولتی، سیاستگذاران و فعالان بخش خصوصی، فرصتی ضروری برای ترسیم تصویری روشن از چالشها و نیازهای حوزه مسکن فراهم میکند.
در ادبیات علمی و مدیریتی، فرایندهای راهبردی زمانی مؤثر هستند که مبتنی بر تحلیل دادههای دقیق، تجربه اجرایی و شناخت واقعی از شرایط اقتصادی و اجتماعی طراحی شوند. یک میزگرد تخصصی میبایست شفاف کند که کدام خلأهای سیاستگذاری پر میشوند و پاسخ کدام پرسشهای کلیدی در دستور کار قرار دارد؛ مسیر گاهی که علم و تجربه را از سطح کلیگوییها به سمت ارائه راهکارهای عملی و مستند هدایت میکند، این نشست تلاشی آگاهانه برای بازاندیشی در ساختار تصمیمگیری، تخصیص منابع و الگوهای اجرایی مسکن است.
با بررسی انتقادی تجربههای گذشته و بهرهگیری از تجربیات موفق جهانی و منطقهای، هدف آن ارائه راهکارهایی عملی و مبتنی بر واقعیتهای منطقهای است، تمرکز میزگرد بر تحلیل نقاط ضعف رویکردهای یکسان و متمرکز، اهمیت سیاستهای مشارکتی و لزوم تفکیک راهکارها بر اساس توان مالی و نیاز گروههای مختلف اجتماعی است.
موضوعاتی که در سیاستگذاریهای مسکن کنونی کمتر مورد توجه جدی قرار گرفتهاند، با رویکردی علمی و حرفهای، این میزگرد نهتنها به تحلیل انتقادی مسائل میپردازد، بلکه مسیرهای عملی و قابل اجرا برای تحقق مسکن پایدار، عادلانه و متناسب با ظرفیتهای بومی را ترسیم میکند؛ الگویی که در تجربههای موفق توسعه شهری دیگر کشورها نیز به چشم میخورد.
کارشناسان بر این باورند که راهکار پایدار، بازگشت به الگوهای مشارکتی، مدیریت منطقهای و انعطاف در سیاستهای تأمین مالی است تا عدالت اجتماعی و دسترسی واقعی دهکهای پایین به مسکن تضمین شود. در همین راستا، میز گرد تخصصی با حضور علیرضا قاریقرآن، معاون امور عمرانی استانداری اصفهان، سید کریم داوودی، رئیس انجمن انبوهسازان مسکن استان اصفهان، و مهدی طغیانی، نایبرئیس کمیسیون اقتصادی مجلس با همت جامعه اسلامی مهندسین برگزار شد که مشروح آن در ادامه ارائه خواهید خواند:
جامعه اسلامی مهندسین: با توجه به سهم بالای مسکن در سبد هزینه خانوار و تفاوتهای جدی جمعیتی و مهاجرتی میان مناطق کشور، چرا سیاستگذاری مسکن در ایران همچنان بر نسخههای متمرکز و واحد تکیه دارد و از تجربههای موفق مسکن مشارکتی و الگوهای منطقهمحور دهه ۸۰ فاصله گرفته است؟
طغیانی: در ایران، بیش از ۴۰ درصد هزینههای خانوار صرف مسکن میشود؛ چه در قالب اجارهبها و چه بهصورت بازپرداخت اقساط خرید مسکن. بهعبارت دیگر، حداقل ۴۰ درصد از درآمد خانوار ناگزیر به تأمین هزینههای مسکن اختصاص مییابد. از همین رو، مسکن مسئلهای کاملاً اساسی و تعیینکننده در معیشت خانوارهاست.
با این حال، این موضوع با نوعی شتابزدگی و سادهسازی وارد فرایند قانونگذاری شد. قانونی که در مجلس تصویب میشود و با رأی ۲۹۰ نماینده به مرحله اجرا میرسد، باید از همه ابعاد قابل دفاع باشد، اما در این مورد، کاستیهایی وجود داشت که پیامدهای آن امروز بهوضوح نمایان شده است. ایراد اصلی، تقلیل یک مسئله ذاتاً پیچیده به راهحلهای ساده و یکسان بوده است.
مسئله مسکن، هم از منظر ارزش اقتصادی و هم از نظر تنوع مصرفکنندگان، ماهیتی پیچیده دارد. الگوی مصرف مسکن در مناطق مختلف یکسان نیست و ویژگیهای خانوارها و تقاضاکنندگان نیز تفاوتهای معناداری با یکدیگر دارد. با این حال، سیاستگذاری بهگونهای انجام شده که برای همه شهرها و مناطق، نسخهای واحد تجویز شده است. بهعنوان نمونه، برای شهری مانند اصفهان که مهاجرپذیر است، همان سیاستی اعمال میشود که برای یک شهر مهاجرفرست یا یک شهر کوچک مناسب تلقی میشود.
اگر فرض کنیم شرط پنج سال سابقه سکونت معیار درستی برای تخصیص مسکن است، این پرسش مطرح میشود که شهری مانند اصفهان، که بهطور مستمر پذیرای مهاجران جدید از شهرهای اطراف و حتی استانهای همجوار است، با چنین شرطی چگونه میتواند نیازهای واقعی خود را پاسخ دهد.
طبق آمار رسمی، حدود یک میلیون مهاجر در شهر اصفهان سکونت دارند؛ بهگونهای که میزان مهاجرت از برخی شهرستانهای خوزستان به اصفهان، حتی از مهاجرت به برخی شهرهای همان استان نیز بیشتر است. در چنین شرایطی، اگر سیاست ساخت و تخصیص مسکن صرفاً بر مبنای شرط پنج سال سکونت طراحی شود، این سوال جدی مطرح میشود که آیا اساساً امکان مدیریت و ساماندهی وضعیت موجود وجود خواهد داشت یا خیر؟
قاری قرآن: مسائل و چالشهای حوزه مسکن ماهیتی پیچیده، چندلایه و درهمتنیده دارد. در چنین شرایطی، انبوهسازان میتوانند با بررسی دقیقتر ملاحظات فنی، اقتصادی و اجتماعی، در صورت لزوم نسبت به بازنگری و اصلاح پروژهها اقدام کنند. البته باید تأکید کرد که این مسیر صرفاً با مشکلات همراه نیست و در کنار چالشها، ظرفیتها و فرصتهای قابل توجهی نیز در آن وجود دارد. در نهایت، مسئله مسکن از جمله موضوعاتی است که تمامی دولتها و نظامهای سیاسی، از ابتدای انقلاب تاکنون، ناگزیر با آن مواجه بودهاند؛ هرچند روشها و ابزارهای اجرایی متفاوت بوده، اما شالوده و چارچوب کلی سیاستگذاریها تا حد زیادی مشابه باقی مانده است.
در سالهای اخیر، بهویژه پس از پایان پروژه مسکن مهر، سیاست وزارت راه و شهرسازی در دولت قبل به سمت بهرهگیری از ظرفیتهای موجود در داخل شهرها سوق پیدا کرد. تمرکز اصلی بر احیای بافتهای فرسوده، بافتهای ناکارآمد و استفاده از توان بالقوه درونشهری قرار گرفت، بهجای آنکه توسعه افقی و ایجاد تراکمهای جدید در خارج از محدوده شهرها در دستور کار باشد. این رویکرد، بهویژه در چهار سال نخست دولت آقای روحانی، با نگاهی انتقادی به الگوی انبوهسازی مسکن مهر همراه بود.
منطق این سیاست بر استفاده بهینه از ظرفیتهای موجود شهری استوار بود. در همین راستا، تجربههای بینالمللی نیز مورد توجه قرار گرفت؛ از جمله نمونههای اجراشده در کشور همسایه، ترکیه، که پروژههای نوسازی شهری (Urban Regeneration) را با الگوهای مشخص و نسبتاً موفق پیش برده بود. در ایران نیز تلاش شد وزارت راه و شهرسازی تمرکز خود را بر برنامهریزی و سیاستگذاری در این حوزه معطوف کند، با این حال این تغییر رویکرد در برخی مقاطع به بروز تنشهای سیاسی و اجتماعی منجر شد.
در حدود دو سال و نیم پایانی آن دوره، پروژهای با عنوان «اقدام ملی مسکن» تعریف و اجرایی شد. در طول شش تا هفت سال نخست این رویکرد، اقدامات متعددی صورت گرفت؛ بهویژه در استان اصفهان، چند پروژه شاخص در قالب اقدام ملی مسکن آغاز شد که برخی از آنها به مرحله اجرا و حتی بهرهبرداری رسیدند. نمونههایی از این پروژهها در شهر تهران، از جمله در مناطق شوش و سیروس، و نیز در برخی دیگر از شهرهای کشور کلید خورد.
این دست پروژهها بهطور ذاتی زمانبر هستند و نیازمند صبر، برنامهریزی بلندمدت و ثبات سیاستیاند، با این حال در صورت اجرای صحیح، از مناسبترین الگوهای تأمین مسکن بهشمار میروند؛ مشروط بر آنکه دولت مرکزی و دولتهای محلی با حساسیت، هماهنگی کامل و نگاه مشترک در این مسیر حرکت کنند. تحقق این هدف مستلزم مدیریت منسجم، برنامهریزی دقیق و مهمتر از همه، ایجاد اعتماد متقابل میان دستگاههای نظارتی و مردم است؛ امری که متأسفانه اقدامات فرهنگی لازم برای آن، تا حدی مورد غفلت قرار گرفته است.
برای پیشگیری از تکرار مشکلاتی مشابه مسکن مهر، شروط مشخصی برای ثبتنام متقاضیان در نظر گرفته شد؛ از جمله داشتن حداقل پنج سال سابقه سکونت در شهر مورد تقاضا و نداشتن سابقه مالکیت مسکن برای فرد یا خانوار وی در حداقل ده سال گذشته. این شروط موجب شد فرایند ثبتنام هدفمندتر انجام شود. در نتیجه، طی چند مرحله ثبتنام در سالهای ۱۳۹۸، ۱۳۹۹ و ابتدای دولت سیزدهم، حدود پنج میلیون نفر نامنویسی کردند که از این تعداد، نزدیک به سه میلیون و اندی نفر واجد شرایط شناخته شدند
داوودی بخش: برنامهریزی و راهبری حوزه مسکن نیازمند مطالعات جامع، دقیق و بر پایه تجربه کشورهای توسعهیافته است. اتخاذ تصمیمهای کلان در این حوزه، بدون پشتوانه پژوهشی و بدون توجه به واقعیتهای اقتصادی، اجتماعی و منطقهای کشور، نمیتواند به نتایج پایدار منجر شود. آنچه در دهههای گذشته، بهویژه در دهه ۸۰، در حوزه مسکن مطرح و اجرا شد، با وجود برخی ضعفها، در اصل ایده واجد منطقی قابل دفاع و برپایه مشارکت مردم بود.
در دهه ۸۰ این رویکرد شکل گرفت که هر فرد یا تعاونی که اقدام به ساختوساز مسکن کند، از حمایتهای دولتی برخوردار شود؛ حمایتهایی که در آن زمان در قالب پرداختهایی مانند پنج، هشت یا حتی بیست میلیون تومان تعریف میشد. در آن مقطع، حدود هشت میلیون واحد مسکونی در کشور وجود داشت و دولت برنامههای نسبتاً گستردهای را در این حوزه دنبال میکرد. در دولت آقای احمدینژاد نیز بهصراحت اعلام شد که تعاونیها مسئولیت ساخت را بر عهده بگیرند و نقش دولت صرفاً به تسهیلگری محدود شود.
بنده پیش از آن نیز تجربه تحویل حدود ۱۲۰۰ تا ۱۳۰۰ واحد مسکونی را در قالب مسکن مشارکتی داشتهام. یکی از پرسشهای جدی در آن دوره این بود که چگونه این پروژهها، با وجود شرایط اقتصادی، دچار تورم نمیشدند. این در حالی است که از سال ۱۳۹۰ به بعد، چه در قالب نهضت ملی مسکن و چه در سایر سیاستهای متمرکز پس از آن، شاهد الگوی تصمیمگیریهای بسیار متمرکز، زمانبر و کند بودهایم؛ الگویی که عملاً سرعت اجرا را کاهش داده و هزینهها را افزایش داده است.
جامعه اسلامی مهندسین: با توجه به بحران منابعی همچون زایندهرود، کمبود زمین و تفاوتهای جدی منطقهای، چرا سیاست مسکن در ایران همچنان متمرکز، نسخهمحور و بدون واگذاری اختیار واقعی به مدیریتهای استانی و محلی اجرا میشود؟
قاری قرآن: در استان اصفهان، در چارچوب برنامه ملی تأمین مسکن، سهم قابل توجهی به اجرای طرحهای حمایتی و ساختوسازهای خودمالکی اختصاص یافت و در مجموع، برنامهریزی استان بر تأمین حجم مناسبی از واحدهای مسکونی متناسب با ظرفیتهای منطقهای استوار شد.
با تکمیل مراحل ثبتنام و بررسی شرایط متقاضیان، تعداد افراد واجد شرایط برای بهرهمندی از مسکن حمایتی افزایش محسوسی پیدا کرد و استقبال گسترده شهروندان از این طرح، نشاندهنده نیاز واقعی جامعه و اعتماد عمومی به مسیر طراحیشده بود. با توجه به الزامات قانونی و نبود امکان اعمال محدودیت برای متقاضیان واجد شرایط، دامنه برنامه اجرایی استان با رویکردی پاسخگو و مسئولانه توسعه پیدا کرد تا هیچ گروه واجد شرایطی از چرخه حمایت خارج نشود.
در همان مراحل آغازین اجرای طرح، مشخص شد که اصلیترین چالش پیشِ رو، محدودیت اراضی مناسب برای ساختوساز، بهویژه در محدوده کلانشهری استان است. در شهرهای بزرگ و پرجمعیت، به دلیل فشردگی کالبدی و محدودیت منابع زمینی، امکان توسعه پروژهها با سرعت مطلوب فراهم نبود، در حالی که در شهرهای کوچکتر، بهواسطه دسترسی مناسبتر به زمین، روند اجرا با شتاب بیشتری دنبال شد و نتایج امیدوارکنندهای به همراه داشت.
از سوی دیگر، فرایند الحاق اراضی جدید به محدودههای شهری، بهعنوان یک مسیر قانونی و ضروری، نیازمند طی مراحل کارشناسی و زمانبر است و همین موضوع در برخی مقاطع، آغاز عملیات اجرایی را با وقفههایی همراه کرد؛ با این حال این فرایند بهعنوان بستری برای توسعه پایدار و اصولی شهرها، نقشی تعیینکننده در آینده تأمین مسکن استان خواهد داشت.
داوودی بخش: در بسیاری از کشورها، سیاستگذاریها با تکیه بر تصمیمگیریهای محلی و متناسب با شرایط هر منطقه انجام میشود، تقویت نقش مدیریتهای محلی و انعطافپذیری در سیاستگذاری میتواند مسیر اجرای طرحهای مسکن را هموارتر کرده و زمینه بهرهگیری بهتر از ظرفیتهای متنوع استانها را فراهم کند؛ رویکردی که در صورت توجه بیشتر، میتواند به افزایش کارآمدی و اثربخشی برنامههای ملی مسکن منجر شود.
در برخی استانها، بروز تخلف از سوی یک سازنده یا یک تعاونی، بهاشتباه به کل مجموعه تعاونیها تعمیم داده شد و همین نگاه کلینگرانه، اعتبار این بخش مردمی را تحتتأثیر قرار داد. نتیجه چنین رویکردی آن بود که بخش قابل توجهی از بار اجرای طرحهای مسکن بر دوش دولت قرار گرفت؛ در حالی که دولت، بهطور طبیعی، در فرایندهای اجرایی با محدودیتهای ساختاری مواجه است و امکان تصمیمگیری و اقدام سریع، بهویژه در مقایسه با بخش خصوصی و تعاونیها، برای آن دشوارتر است.
بررسیهای انجامشده توسط جامعهشناسان در شهرهای مختلف کشور نشان میدهد که الگوی مسکنسازی در ایران طی سالهای گذشته با نوعی عدم توازن همراه بوده است. بخش محدودی از جامعه توانستهاند از سیاستهای موجود بهرهمند شوند، در حالی که بخش گستردهای از شهروندان عملاً به حاشیه رانده شدهاند. سیاست غالب بر این فرض استوار بوده که «دولت برای مردم بسازد»، در حالی که واقعیتهای اقتصادی و اجتماعی نشان میدهد دهکهای درآمدی متفاوت، نیازمند سیاستها و ابزارهای متنوع و متناسب با توان خود هستند.
تجربههای گذشته نشان میدهد مسیرهای مردمی و مشارکتمحور، کارآمدتر و پایدارتر بودهاند. در دورههایی، خانوادهها میتوانستند با اتکا به تسهیلات بانکی و ظرفیتهای شخصی، اقدام به ساختوسازهای کوچک و تدریجی کنند و بهاینترتیب، بدون فشار گسترده بر منابع عمومی، آینده مسکن فرزندان خود را تضمین کنند. این الگو، علاوه بر کاهش هزینهها، موجب افزایش حس مالکیت، مسئولیتپذیری و پایداری اجتماعی در بافتهای شهری میشد.
در مجموع، تقویت نقش مردم، تعاونیها و بخش خصوصی، در کنار سیاستگذاری هوشمند و هدفمند دولت، میتواند مسیر تأمین مسکن را واقعبینانهتر، عادلانهتر و اثربخشتر کند؛ مسیری که هم به ظرفیتهای جامعه تکیه دارد و هم افق روشنی برای حل تدریجی مسئله مسکن ترسیم میکند.
طغیانی: بخشی از چالشهای امروز زایندهرود، ریشه در تصمیمات توسعهای سالهای گذشته دارد؛ تصمیماتی که تنها به گسترش فعالیتهای کشاورزی محدود نبوده و توسعه کالبدی و جمعیتی شهر نیز نقش مهمی در آن ایفا کرده است. اصفهان در گذر زمان از یک شهر تاریخی با مقیاس محدود، به یک کلانشهر گسترده و پیوسته تبدیل شده و مجموعه شهری آن، با شهرهای پیرامونی، به یکی از پرتراکمترین کانونهای جمعیتی کشور بدل شده است.
بدیهی است که چنین تمرکز جمعیتی، نیاز فزایندهای به منابع حیاتی، بهویژه آب، ایجاد میکند. بخش قابل توجهی از آب زایندهرود امروز صرف تأمین آب شرب و نیازهای روزمره شهروندان میشود و با احتساب بارگذاریهای جدید شهری، فشار مضاعفی بر این منبع ارزشمند وارد شده است. این در حالی است که ظرفیت طبیعی رودخانه، حتی در شرایط مطلوب بارش، محدود است و ادامه این روند، ضرورت بازنگری جدی در الگوی توسعه را بیش از پیش آشکار میکند.
در مطالعات مربوط به شهرهای جدید و طرحهای توسعهای پیرامون اصفهان، اراضی وسیعی برای اسکان جمعیت پیشبینی شده است که از منظر کالبدی، توان پذیرش جمعیت قابل توجهی را دارند. این ظرفیتها، اگرچه میتوانند پاسخگوی بخشی از نیاز مسکن باشند، اما در عین حال، بار تازهای بر زیرساختهای زیستمحیطی و منابع آب منطقه تحمیل میکنند و نیازمند مدیریت دقیق و آیندهنگرانه هستند.
در این میان، گاه اینگونه مطرح میشود که واحدهای جدید صرفاً برای ساکنان فعلی منطقه طراحی شدهاند؛ اما تجربههای شهری نشان میدهد که ورود واحدهای مسکونی جدید، بهطور طبیعی با جابهجاییهای جمعیتی همراه است و در نهایت، این ظرفیتها بهطور کامل پر میشوند. این واقعیت، مختص اصفهان نیست و در بسیاری از مناطق کشور، بهویژه در شهرهای محصور جغرافیایی و مناطق فاقد اراضی قابل توسعه، تکرار شده است.
نسخههای یکسان و کلی، بدون توجه به محدودیتهای محیطی و ظرفیتهای واقعی هر منطقه، نمیتواند پاسخگوی پیچیدگیهای توسعه شهری در ایران باشد. در مقابل، حرکت بهسوی سیاستگذاریهای منطقهمحور، متوازن و مبتنی بر توان اکولوژیک، میتواند ضمن تأمین نیازهای سکونتی، به حفظ منابع حیاتی و پایداری بلندمدت شهرها کمک کند و افقی امیدوارکنندهتر برای آینده توسعه شهری ترسیم کند
جامعه اسلامی مهندسین: چرا با وجود پیشبینی ابزارهای متنوع تأمین مالی در قانون، سیاست مسکن به طور عملی به نظام بانکی وابسته شد و این وابستگی چگونه به تشدید تورم، تضعیف بانکها و کاهش توان تولید مسکن انجامید؟
قاری قرآن: علاوه بر چالشهای مربوط به تأمین زمین، مجموعهای از عوامل مدیریتی و اجرایی نیز بر پیچیدگی اجرای پروژههای مسکن افزود. تغییرات مکرر در سطوح مدیریتی وزارتخانه، اختلافنظرها درباره الگوی مناسب ساختوساز از واگذاری زمین گرفته تا انبوهسازی و تراکمهای بالاتر، همچنین دشواریهای مرتبط با صدور پروانههای ساختمانی و فرایندهای نظام مهندسی، موجب شد روند اجرا در برخی مقاطع با کندی همراه شود. در این میان، همراهی محدود برخی بانکها در تأمین مالی، بهجز بانک مسکن که نقش محوریتری ایفا کرد، فشار مضاعفی بر سازوکار اجرایی طرح وارد ساخت.
از سوی دیگر، شرایط اقتصادی و افزایش شدید هزینهها موجب شد برآوردهای اولیه ساخت، که در آغاز طرح با خوشبینی و با هدف ایجاد امکان مشارکت گستردهتر اعلام شده بود، در گذر زمان نیازمند بازنگری جدی شود. رشد مستمر هزینههای ساختوساز، حتی با وجود افزایش سقف تسهیلات بانکی، موجب شد سهم وام در تأمین هزینه نهایی کاهش یابد و نقش آورده متقاضیان پررنگتر شود، با این حال تجربه اجرای این طرحها نشان داد که با ثبات مدیریتی، هماهنگی نهادی و تقویت ابزارهای تأمین مالی، میتوان بخشی از این موانع را برطرف کرد و مسیر اجرای پروژههای مسکن را هموارتر ساخت. اتکا به تصمیمگیریهای واقعبینانه، همراهی نظام بانکی و تسهیل فرایندهای اداری، میتواند زمینه بازگشت اعتماد و افزایش اثربخشی برنامههای مسکن را فراهم کند و چشماندازی امیدوارکنندهتر برای آینده این حوزه ترسیم کند.
طغیانی: در متن قانون، ابزارهای متنوع و کارآمدی برای تأمین مالی بخش مسکن پیشبینی شده بود؛ از صندوقهای زمین و ساختمان گرفته تا صندوقهای املاک و مستغلات و همچنین انتشار انواع اوراق مالی. هدف این بود که بار تأمین منابع، بهصورت متوازن میان ابزارهای مختلف تقسیم شود و فشار یکجانبهای بر هیچ بخش وارد نشود. با این حال، در عمل، بخش عمده این مسئولیت بر دوش شبکه بانکی قرار گرفت و سایر ابزارها آنگونه که انتظار میرفت، به مرحله اجرا نرسیدند.
در نتیجه این وضعیت، بانکها با تعهدات سنگین و فزایندهای در حوزه مسکن روبهرو شدند؛ تعهداتی که در بسیاری از موارد، منابع متناظر و پایداری برای آنها پیشبینی نشده بود. این عدم توازن، هم قدرت مانور بانکها را کاهش داد و هم مدیریت مالی پروژههای مسکن را با دشواریهایی همراه کرد.
از سوی دیگر، بخش قابل توجهی از تسهیلات بانکی کشور بهطور طبیعی صرف حفظ جریان تولید، تأمین سرمایه در گردش واحدهای صنعتی و جلوگیری از توقف فعالیتهای اقتصادی میشود و تنها بخش محدودی برای سایر نیازها باقی میماند، در چنین شرایطی، تحمیل سهم ثابت و از پیش تعیینشده برای تسهیلات مسکن، بدون در نظر گرفتن واقعیتهای نظام بانکی و تولیدی کشور، با چالشهای جدی روبهرو است و میتواند به تضعیف همزمان تولید و سلامت شبکه بانکی منجر شود، با این حال، بازگشت به روح قانون و فعالسازی ابزارهای پیشبینیشده در آن، میتواند چشمانداز امیدوارکنندهتری پیش روی بخش مسکن قرار دهد. تنوعبخشی به روشهای تأمین مالی، کاهش اتکای صرف به بانکها و استفاده از ظرفیت بازار سرمایه، این امکان را فراهم میکند که هم فشار از نظام بانکی کاسته شود و هم مسیر تأمین مسکن، پایدارتر، هوشمندانهتر و اثربخشتر دنبال شود.
جامعه اسلامی مهندسین: با توجه به ضعف ساختار تصمیمسازی تخصصی، محدودیت شدید منابع مالی دولت، تورم بالای ساختوساز و تمرکز افراطی بر سیاست زمین، چگونه میتوان پروژه ملی مسکن را از تبدیلشدن به یک بحران اجتماعی و سیاسی نجات داد و به مسیر حل پایدار مسئله مسکن بازگرداند؟
قاری قرآن: در استان اصفهان، تعداد قابل قبولی از واحدهای مسکونی در حال ساخت هستند که بخش عمده آنها بهصورت پروژههای انبوه در شهرهای بهارستان، نجفآباد و دیگر مناطق در حال اجراست، این پروژههای انبوه، به دلیل مقیاس وسیع و تعداد بالای واحدها، با پیچیدگیهای مالی، اجرایی و مدیریتی قابل توجهی مواجهاند و نیازمند هماهنگی دقیق و منابع پایدار هستند.
به طور کلی، طرحهای مسکن در کشور پروژههایی ملی، گسترده و بسیار پیچیده محسوب میشوند. این طرحها اگرچه با نیت خیر قانونگذار و تلاش مجریان آغاز شدهاند، اما در صورت نبود مدیریت کارآمد و هماهنگی لازم، امکان دارد خود به مسئلهای اجتماعی و حتی سیاسی تبدیل شوند. با این حال، امید است که با تدبیر، اصلاح فرآیندها و رفع موانع اجرایی، مسیر اجرای این پروژهها به گونهای پیش برود که ضمن پاسخگویی به نیازهای مسکن، اهداف اولیه قانونگذاری محقق شود و این برنامه به نمادی از پیشرفت و عدالت اجتماعی تبدیل گردد.
طغیانی: در سالهای اخیر، بخش عمده زمان و انرژی شورای مسکن استان صرف موضوع زمین و الحاق اراضی شده است؛ در حالی که وظیفه اصلی این شورا باید سیاستگذاریهای تشویقی و برنامهریزی هوشمند در حوزه مسکن باشد، الحاق زمین، با وجود اهمیتش، نباید بخش عمده وقت شورا را به خود اختصاص دهد؛ بلکه باید صرفاً بخشی از زمان شورا به آن اختصاص یابد تا فرصت کافی برای تصمیمگیریهای راهبردی و خلاقانه باقی بماند؛ یکی از ایرادات اساسی قانون، تمرکز بیش از حد بر همگنسازی و عدم توجه به تفاوتهای واقعی میان عرضه و تقاضا است. این قانون گاه به گونهای ارائه میشود که گویی غیرقابل نقد است، در حالی که نقد هوشمندانه و اصلاح قانون، کلید تحقق سیاستهای مؤثر در حوزه مسکن است.
منابع مالی دولت محدود است و در بسیاری از حوزهها، از بهداشت و انرژی گرفته تا صندوقهای بازنشستگی، کمبودها مشهود است. حتی فروش داراییها و بهرهگیری از ظرفیتهای موجود، به میزان کافی انجام نشده است. با این حال، شعارهای بلندپروازانهای درباره ساخت سالانه حجم عظیمی از مسکن ارائه شدهاند، بدون آنکه منابع مالی، زیرساختها و ظرفیتهای واقعی شهرسازی به درستی لحاظ شوند. اختلاف نظرها و مناقشات محلی بر سر الحاق اراضی نیز به توسعههای پراکنده و غیرمنسجم شهری دامن زده است.
تصور اینکه تنها زمین ملی باید مبنای ساخت مسکن باشد، محدودکننده و نادرست است، با استفاده از مشوقهای هوشمندانه، مالکان زمینهای کشاورزی میتوانند به تولید مسکن هدایت شوند و دولت با ابزارهایی همچون تغییر کاربری و صدور مجوز، قادر است ارزش زمین را افزایش دهد، بدون آنکه نیازی به اتکا صرف به زمین ملی باشد.
تمرکز صرف بر عرضه زمین، میتواند موجب غفلت از بازآفرینی شهری، احیای بافتهای فرسوده و ارتقای کیفیت زندگی شهری شود و توسعههای اجتماعی با خطرات بالقوه ایجاد کند، سیاستگذاری متوازن، هوشمندانه و با نگاه بلندمدت، مسیر دستیابی به مسکن پایدار و بهبود شرایط شهری را هموار میسازد.
داوودی بخش: یکی از چالشهای بنیادین در حوزه مسکن، ساختار تصمیمگیری متمرکز است؛ جایی که تعداد محدودی از افراد، سرنوشت کل بخش مسکن کشور را رقم میزنندف در مقابل بسیاری از شهرهای پیشرفته دنیا، تصمیمگیریهای تخصصی و بلندمدت موجب شده است که مرکز شهرها از ترافیک آزاد باشد، مردم با دوچرخه تردد کنند و سیستم حملونقل عمومی به شکلی کارآمد و قابل اتکا عمل کنند.
در کشورهای موفق، تنها افرادی میتوانند نامزد مدیریت شهری یا پارلمان شوند که سابقه مدیریتی واقعی، تجربه اقتصادی عملی یا فعالیت در شوراهای محلی داشته باشند. این رویکرد تضمین میکند که تصمیمها بر پایه دانش، تجربه و درک عملی اتخاذ شود،، باید بپذیریم که بخش مهمی از مشکلات کنونی، ریشه در انتخابهای ما دارد؛ وقتی تصمیمگیرندگان فاقد تخصص و تجربه هستند، طبیعی است که خروجی تصمیمها ناکارآمد و ناپایدار باشد.
اقتصاد، شهرسازی و مسکن نیازمند ترکیبی از دانش، تجربه و بینش عملی است. یکی از عوامل کلیدی در کاهش هزینهها و افزایش اثربخشی پروژهها، سرعت و مدیریت زمان اجرای طرحها است، هرچه پروژهها سریعتر به بهرهبرداری برسند، امکان صرفهجویی قابل توجه در هزینهها فراهم میشود و از افزایش تصاعدی قیمتها جلوگیری میشود، مدیریت دقیق زمان، در کنار تصمیمگیریهای هوشمندانه و تخصصی، یکی از کلیدهای اصلی تحقق مسکن پایدار، کارآمد و قابل دسترس برای همه شهروندان است.
جامعه اسلامی مهندسین: چرا مسکن حمایتی در عمل به نفع طبقات متوسط و بالا تمام میشود و چگونه میتوان سیاستها را متناسب با توان مالی و نیاز واقعی دهکهای پایین تنظیم کرد تا عدالت اجتماعی در دسترسی به مسکن تحقق پیدا میکند؟
طغیانی: در عمل، زمینهایی که تحت عنوان مسکن حمایتی در اختیار قرار میگیرند، غالباً به تولید مسکن برای طبقات متوسط و بالا منجر شدهاند. دلیل آن روشن است: بخشهای کمدرآمد جامعه، توان تأمین آورده اولیه یا بازپرداخت اقساط را ندارند، افرادی که منابع مالی محدود دارند، امکان مشارکت در پروژههای بزرگ و پرداخت اقساط بلندمدت را به سادگی ندارند و طبیعی است که از ابتدای مسیر، از چرخه حمایت خارج شوند یا در نهایت واحدهای ساختهشده را واگذار کنند.
به بیان دیگر، هدف حمایت از دهکهای پایین با رویکرد فعلی محقق نمیشود و سیاستها بیش از آنکه توانمندسازی واقعی این گروهها را دنبال کنند، در عمل، دسترسی به مسکن را برای گروههای متوسط و بالاتر تسهیل میکنند، برای تحقق عدالت اجتماعی و اثرگذاری واقعی سیاستهای حمایتی، ضروری است سازوکارها بازنگری شوند و مدلهایی طراحی شوند که به طور واقعی توان مالی و شرایط اقتصادی دهکهای کمدرآمد را لحاظ کند و مسیر ورود آنها به بازار مسکن را هموار کند.
داوود بخش: در بسیاری از پروژههای نهضت ملی مسکن، محدودیت خرید و فروش واحدها اعمال شده است، در حالی که در سطح بینالمللی، چنین محدودیتی وجود ندارد. راهکار ساده و مؤثر، ایجاد انعطاف در این حوزه است، اگر فردی با آورده محدود در فرایند ساخت مشارکت کرد و به هر دلیل منصرف شد، بتواند سرمایه خود را پس بگیرد یا واحد خود را به دیگری واگذار کند. این انعطاف نه تنها ریسک پروژه را کاهش میدهد، بلکه سرعت پیشرفت طرحها را نیز افزایش میدهد، همچنین ضروری است سیاستهای ساخت مسکن بر اساس توان مالی و شرایط اقتصادی متقاضیان تفکیک شود.
افرادی که منابع مالی بالاتری دارند، نباید با کسانی که توان محدودی دارند، تحت یک سازوکار واحد قرار گیرند. طراحی سیاستهای تفکیکی، متناسب با توان مالی و نیازهای هر گروه، مانع از قفلشدن تصمیمها شده و کارآمدی اجرای پروژهها را به شکل قابل توجهی افزایش میدهد. این رویکرد، مسیر را برای تحقق مسکن پایدار و عادلانه هموارتر میکند.