سرمایه ایرانی دوباره به خانه بازمی‌گردد

میثم میرزایی در گفت‌وگو با خبرنگار ایمنا اظهار کرد: نگاه رایج درباره «انحصار زمین» نیازمند بازتعریف است، زیرا تمرکز مالکیت زمین در دست دولت را نباید با منطق بازار آزاد تحلیل کرد، بلکه باید در چارچوب «حکمرانی سرزمین» و سیاست‌گذاری عمومی فهم کرد.

وی افزود: در بسیاری از کشورها که زمین کاملاً در اختیار جریان‌های سوداگر و سرمایه‌های غیرمهار شده قرار گرفته، نتیجه روشن است؛ رشد انفجاری قیمت زمین، ساخت‌وساز صرفاً لوکس‌محور، حذف طبقه متوسط از چرخه مالکیت، ورود بانک‌ها و هلدینگ‌ها به زمین‌داری، و شکل‌گیری حباب‌های غیرقابل کنترل. اما در ایران، دولت با در اختیار داشتن ظرفیت بزرگ زمین‌های شهری، توانایی هدایت عرضه، کنترل قیمت زمین در پروژه‌های کلان و تخصیص هدفمند زمین برای ساخت مسکن حمایتی را دارد و همین موضوع، مانع جهش‌های نامتعارف شده است.

کارشناس مسکن تأکید کرد: مسئله اصلی امروز نه «مالکیت زمین»، بلکه «سرعت آزادسازی و تبدیل زمین به پروژه» است. در سال‌های اخیر با ابزارهایی مانند نهضت ملی مسکن، واگذاری زمین به انبوه‌سازان و توسعه شهرهای جدید، روند تبدیل زمین‌های دولتی به پروژه‌های واقعی سرعت گرفته است.

میرزایی گفت: زمین در ایران نه یک کالای رهاشده در بازار، بلکه دارایی حاکمیتی برای تنظیم‌گری اقتصادی است؛ این ماهیت حاکمیتی باعث می‌شود دولت بتواند سوداگری را مهار کند، قیمت را تنظیم کند و از مصرف‌کننده نهایی حمایت کند، در حالی که بسیاری از دولت‌های دیگر فاقد چنین ابزار واقعی برای کنترل قیمت زمین هستند.

وی خاطرنشان کرد: اگر دولت بتواند با حفظ مالکیت زمین، فرآیند اجرا را سرعت بخشد، مالکیت حاکمیتی نه تنها تهدید نخواهد بود، بلکه به بزرگ‌ترین اهرم اصلاح بازار مسکن و تثبیت قیمت‌ها تبدیل می‌شود.

خروج سرمایه به ترکیه؛ تهدید یا پیام مدیریتی؟

کارشناس مسکن تاکید کرد: مهاجرت بخشی از سرمایه ایرانی به بازار املاک ترکیه را نباید نشانه بی‌اعتمادی دانست، بلکه باید آن را شاخصی رفتاری و قابل مدیریت تلقی کرد که پیام‌های مهمی برای سیاست‌گذاران اقتصادی دارد.

وی افزود: این روند در واقع نشان می‌دهد که سرمایه‌گذار ایرانی همچنان به «ملک» به‌عنوان امن‌ترین دارایی اعتقاد دارد، حتی اگر به‌طور موقت مقصد آن خارج از کشور باشد. از سوی دیگر، حجم خروج سرمایه نسبت به اندازه کل بازار مسکن در ایران چندان بالا نیست که تهدید ساختاری محسوب شود.

کارشناس مسکن تأکید کرد: سرمایه‌ای که به‌دلیل نبود بسته‌های جذاب داخلی از کشور خارج شده، به‌راحتی قابل بازگشت است؛ مشروط به آنکه سیاست‌های رقابتی در داخل فعال شوند؛ از جمله ارائه مشوق‌های مالیاتی، تضمین سود مشارکت در پروژه‌ها، افزایش تسهیلات، تسریع صدور مجوزها و کاهش هزینه‌های اداری.

میرزایی اظهار کرد: در حال حاضر پروژه‌هایی مانند توسعه سواحل مکران، ساخت شهرهای جدید، نوسازی بافت‌های فرسوده و اعطای زمین‌های مشارکتی به انبوه‌سازان، نشانه روشنی از ورود کشور به فاز رقابت‌پذیری در جذب سرمایه داخلی است.

وی افزود: همان‌گونه که ترکیه با ابزار «اقامت از طریق خرید ملک» سرمایه ایرانی را جذب کرد، ایران نیز می‌تواند با ابزارهایی نظیر «تسهیل مشارکت ساخت»، «زمین ارزان دولتی»، «معافیت مالیاتی» و «تضمین بازده پروژه» جریان معکوس سرمایه را رقم بزند، زیرا برای سرمایه‌گذار ایرانی هزینه ورود، شناخت فرهنگی، ریسک سیاسی و هزینه مدیریت دارایی در ایران بسیار پایین‌تر از هر کشور خارجی است.

کارشناس مسکن تاکید کرد: این جابه‌جایی‌ها نشانه خروج اعتماد نیست، بلکه سیگنالی برای بهینه‌سازی سیاست‌های جذب سرمایه است و اگر به‌درستی تحلیل شود، می‌تواند به فرصتی برای بازگشت سرمایه‌های ایرانی تبدیل گردد.

چشم‌انداز آینده بازار مسکن؛ از تاب‌آوری دفاعی تا ثبات تهاجمی اقتصادی

میرزایی بیان کرد: آینده بازار مسکن ایران نه در مسیر فروپاشی، نه در رکود مزمن و نه در انفجار قیمتی قرار دارد، بلکه در یک مسیر «اصلاحی، تدریجی و ثبات‌محور» پیش می‌رود که در آن امنیت ملی، سیاست‌گذاری مسکن و گردش داخلی سرمایه سه ستون اصلی تعیین‌کننده خواهند بود.

وی افزود: کشور از فاز «کنترل بحران» وارد فاز «مدیریت رشد» شده است؛ به این معنا که اگرچه چالش‌هایی همچون تورم و شکاف قدرت خرید همچنان پابرجاست، اما بازار از بی‌قاعدگی خارج شده و دیگر در معرض شوک‌های غیرقابل مهار قرار ندارد.

کارشناس مسکن توضیح داد: نخست آنکه قیمت‌ها همچنان رشد خواهند داشت، اما جهش‌های انفجاری دهه گذشته تکرار نمی‌شود و رشد قیمتی به سمت تعادل و پیش‌بینی‌پذیری حرکت می‌کند. دوم، ساخت‌وساز از تمرکز تهران فاصله خواهد گرفت و شهرهای جدید، مراکز استان‌ها و سواحل جنوبی در کانون توجه قرار می‌گیرند. سوم، سرمایه‌های راکد و خروجی به تدریج به سمت پروژه‌های داخلی بازمی‌گردند، زیرا ریسک سرمایه‌گذاری خارجی برای ایرانیان بیش از ریسک مشارکت در پروژه‌های داخلی است.

میرزایی تأکید کرد: مهم‌ترین دستاورد دوران پساجنگ، تثبیت این واقعیت است که اقتصاد ایران حتی در شرایط تنش‌های نظامی نیز توان حفظ امنیت سرمایه، تداوم ساخت‌وساز و مدیریت بازار را دارد. او گفت: «اکنون از مرحله تاب‌آوری دفاعی عبور کرده‌ایم و به مرحله ثبات تهاجمی اقتصادی وارد شده‌ایم؛ یعنی جایی که دولت نه‌تنها بحران را مهار می‌کند، بلکه مسیر حرکت بازار را نیز هدایت می‌کند.